วิธีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

วิธีเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันผู้ที่ต้องการสร้างความมั่งคั่งทางการเงินอาจมองว่าการกระจายเงินไปลงทุนสินทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น หุ้น กองทุนรวม พันธบัตรรัฐบาล ก็เป็นสิ่งที่เพียงพอแล้ว แต่ในความเป็นจริงยังมีสินทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด ช่วยสู้กับอำนาจเงินเฟ้อเป็นอย่างดี และเป็นที่ต้องการของมนุษย์มาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน สินทรัพย์ที่ว่านี้ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ พูดอย่างนี้หลายท่านอาจคิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของคนรวย แท้จริงแล้วยังมีช่องทางลงทุนอื่นที่เปิดโอกาสให้กับผู้ที่มีความสนใจได้เหมือนกัน             การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกได้กว้างๆ เป็นสองรูปแบบคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง และการลงทุนผ่านทางตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งก็จะมีทั้งหุ้น และหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยการลงทุนทางตรง คือการได้มาซึ่งสิทธิ์ในการครอบครอง เช่น การซื้อที่ดินเปล่า บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม โดยคาดหวังผลกำไรจากราคาที่สูงขึ้น หรือรายได้ในรูปแบบของค่าเช่า แต่สำหรับผู้ที่มีเงินลงทุนไม่มากนัก อาจเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมผ่านการซื้อหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีการเสนอขายครั้งแรก (IPO) ผ่านบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมและธนาคารตัวแทน หลังจากนั้นจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ลงทุน กรณีที่ผู้ลงทุนจองซื้อไม่ทันในช่วงเสนอขายครั้งแรก สามารถลงทุนผ่านการเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง มีปัจจัยที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาได้แก่ สภาพคล่อง ทำเล และสิทธิประโยชน์ทางภาษี ในยามตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู การซื้อขายเปลี่ยนมือเกิดขึ้นได้ไม่ยาก เพราะตลาดเป็นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คนซื้อก็ซื้อได้ คนขายก็ขายได้กำไร แต่หากภาวะดังกล่าวหมดไปอาจเกิดภาวะ “ติดที่” เข้ามาแทน คือ ซื้อไปแล้วไม่มีคนซื้อต่อ จนทำให้ผู้ลงทุนขาดสภาพคล่องทางการเงิน สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อหารายได้จากค่าเช่า การพิจารณาเพียงโครงการที่มีทำเลดีเพียงอย่างเดียวคงไม่เพียงพอ ควรต้องคำนึงด้วยว่าปริมาณการปล่อยเช่า (อุปทาน) ในพื้นที่นั้นมีมากแล้วหรือยัง โครงการบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เช่น ติดรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน แต่หาผู้เช่ายากเพราะมีจำนวนโครงการสร้างใหม่มากมายจนล้นตลาด จนเกิดการแข่งขันทางด้านราคา ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลง การคิดผลตอบแทนจากการให้เช่าทำได้ไม่ยาก เช่น กรณีต้องการผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี สำหรับคอนโดฯ ราคา 1,500,000 บาท สามารถให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 7,500 บาท (1,500,000x6%/12) อย่างไรก็ดี อัตราค่าเช่าจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก ชื่อเสียงโครงการ รวมถึงความพอใจของทั้งสองฝ่าย  ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่มีการขอสินเชื่อ ผู้ลงทุนยังสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้สูงสุดที่ 100,000 บาทอีกด้วย และถ้าเป็นการซื้อบ้านหลังแรก ยังสามารถนำเงินค่าซื้อมาหักลดหย่อนภาษีเพิ่มเติมได้อีก 10% ของมูลค่า แต่ไม่เกิน 5 แสนบาทภายในระยะเวลา 5 ปี ตามนโยบายของรัฐบาล  (สำหรับบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และซื้อระหว่างวันที่ 21 ก.ย. 2554 – 31 ธ.ค. 2555) ทำให้ประหยัดภาษีไปได้มาก ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดฯ หลังแรกในราคา 4,000,000 บาท นอกเหนือจากการนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีตามจริงได้ไม่เกิน 100,000 บาทแล้ว ยังสามารถนำเงินค่าซื้อคอนโดฯ มาหักลดหย่อนภาษีได้เพิ่มเติมอีก10% หรือ 400,000 บาท ภายในระยะเวลา 5 ปี หรือเท่ากับว่าลดหย่อนภาษีได้อีกปีละ 80,000 บาท(400,000 บาท / 5 ปี) ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนี้ จะช่วยประหยัดภาษีได้มากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับฐานภาษีของผู้ลงทุนเองด้วย สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ผ่านการซื้อหน่วยลงทุนกองทุนรวม เช่นเดียวกับการลงทุนประเภทอื่น ที่ต้องคำนึงถึงโอกาสในการสร้างรายได้ในปัจจุบัน อนาคต รวมถึงโอกาสในการปรับเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์ที่กองทุนนำเงินไปลงทุนว่ามีมากน้อยแค่ไหน กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะนำเงินไปลงทุนสินทรัพย์โดยตรง เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ รีสอร์ท สนามบิน โรงงาน โกดัง ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ลักษณะกองทุนจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ แบบซื้อขาด (Freehold) และแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) การจะเลือกลงทุนในกองทุนแบบไหนขึ้นกับตัวคุณเองว่าชอบซื้อหรือชอบเช่า แต่ในระยะยาวราคาของกองทุนรวมแบบสิทธิการเช่ามีโอกาสลดลงตามสิทธิการเช่าที่ลดลง การลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้นอกจากจะมีตลาดรองไว้เป็นสภาพคล่องให้กับนักลงทุนที่ต้องการซื้อขายแล้ว ผู้ลงทุนมีโอกาสรับเงินปันผลซึ่งโดยทั่วไปจะมีไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ดังนั้น ในการเลือกลงทุน ท่านสามารถพิจารณาเลือกกองทุนได้จากประวัติการจ่ายเงินปันผล และควรพิจารณาต้นทุนค่าใช้จ่ายกองทุนด้วยว่ามีอะไรบ้าง เพราะผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับคือผลตอบแทนหลังจากหักค่าใช้จ่ายของกองทุน โดย : วสุ ศรีธิมาสถาพร, CFP ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล  ธนาคารกสิกรไทย