วันศุกร์ที่ 31 พฤษภาคม พ.ศ. 2556

การเคหะฯ ระดมนานาชาติพัฒนาที่อยู่อาศัย-เมืองไทยยั่งยืน

   


 การเคหะฯ ร่วมกับองค์กรพัฒนาเมืองระดับสากล จัดสัมมนาวิชาการนานาชาติ พร้อมจัดนิทรรศการ “รวมพลังสร้างเมืองไทยให้น่าอยู่อย่างยั่งยืน” แสดงนวัตกรรมและแนวคิดใหม่ๆ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย-เมือง-คุณภาพชีวิตอย่างยั่งยืน

  นายสันติ พร้อมพัฒน์  รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) เป็นประธานในพิธีเปิดสัมมนาวิชาการนานาชาติ “กระบวนทัศน์ใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและเมืองในประเทศไทย”  ซึ่งจัดขึ้นระหว่างวันที่ 11-13 มี.ค. ณ บางกอกคอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าลาดพร้าว  โดยมีพันธมิตรเข้าร่วมระดมสมองหาแนวทางสร้างเมืองไทย ให้น่าอยู่อย่างยั่งยืนรองรับปัญหาขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว รวม 11 หน่วยงาน อาทิ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)  กรุงเทพมหานคร และสมาคมอาคารชุดไทย เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีองค์กรต่างชาติที่มีประสบการณ์พัฒนาเมืองอย่างได้ผล เช่น สิงคโปร์ ญี่ปุ่น เกาหลี และมาเลเซีย เข้าร่วมด้วย ขณะเดียวกัน คงพื้นที่สิ่งแวดล้อมทางธรรมชาติเพื่อสันทนาการไว้ 
  โดยสัมมนา 5 ประเด็น ได้แก่
 1.การพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัยตามโครงข่ายคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐาน 
2.การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน 
3.การพัฒนาเมืองและบริหารจัดการเพื่อรองรับภาวะอุทกภัยและการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ
 4.การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย
 5.การพัฒนาเมืองวางผังเมืองและพัฒนาระบบบริการขั้นพื้นฐานของเมือง

 ศ.ดร.สุชัชวีร์ สุวรรณสวัสดิ์ ประธานกรรมการการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า ปัจจุบันการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศโลกส่งผลให้เกิดภัยพิบัติธรรมชาติถี่และรุนแรงขึ้น กรุงเทพฯ และเมืองทั่วโลกต่างประสบปัญหาการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว นำมาซึ่งความเสื่อมโทรมของสิ่งแวดล้อม ความแออัดของที่อยู่อาศัย การจราจรติดขัด มลพิษอากาศที่เพิ่มสูงขึ้น  รวมทั้งระบบสาธารณูปโภคไม่เพียงพอและล้าหลัง ถือเป็นวาระที่ต้องเร่งแก้ไข ต้องมีการวางแผนอย่างบูรณาการให้เป็นหนึ่งเดียวกันทุกระบบ ทั้งกำหนดการใช้พื้นที่บนดินและใต้ดิน เพื่อจัดระเบียบให้เมืองมีประสิทธิภาพ ประหยัดพลังงาน มีความยืนหยุ่น มั่งคงปลอดภัย รักษาพื้นที่การพักผ่อนสันทนาการและสิ่งแวดล้อมทางธรรมชาติของเมืองไว้ ซึ่งประเทศเพื่อนบ้านทั้งมาเลเซีย ฮ่องกง ญี่ปุ่น เกาหลี อินโดนีเซีย สิงคโปร์ ต่างมุ่งวางแผนพัฒนาเมืองอย่างมีเอกภาพ เพื่อสร้างเสถียรภาพความมั่นคงปลอดภัยให้กับเมือง ทั้งประชาชนผู้อยู่อาศัยและธุรกิจอุตสาหกรรม ซึ่งไม่เพียงแต่แก้ปัญหาในปัจจุบัน แต่ยังต้องรับมือกับขนาดของปัญหาและความต้องการในอนาคตด้วย

การสัมมนาครั้งนี้จะก่อให้เกิดประโยชน์หลายด้าน  อาทิ การเตรียมตัวสู่การเป็นศูนย์กลางของประชาคมอาเซียน ซึ่งไทยต้องเตรียมวางแผนพัฒนาเมืองอย่างมีเอกภาพ  และแวดวงของสถาปนิกวิศวกร จะได้แลกเปลี่ยนองค์ความรู้ใหม่ๆ เพื่อเสริมสร้างเครือข่ายระดับนานาชาติ และเมืองก็จะมีความมั่นคงปลอดภัยจากภัยพิบัติ.


11 มี.ค. 2556 สำนักข่าวไทย

วันพฤหัสบดีที่ 30 พฤษภาคม พ.ศ. 2556

การเลือกลักษณะที่ดินเปล่าตามหลักฮวงจุ้ย

ที่ดินที่มงคล 
ลักษณะที่ดินที่เป็นมงคลสำหรับฮวงจุ้ย จะนิยมที่เป็นทรงสี่เหลี่ยมด้านเท่าเป็นอันดับหนึ่ง ตามมาด้วย สี่เหลี่ยมผืนผ้า และที่ดินรูปทรงนำเข้า ความเป็นมงคลทั้งสามแบบนี้ ว่ากันว่าเป็นพื้นฐาน ที่จะนำไปสู่ความเจริญรุ่งเรือง ของผู้ที่อยู่อาศัย ถ้ามองกันตามรูปธรรมแล้ว ที่ดินแบบที่ว่านี้ วางตัวบ้านได้ง่าย
-          ที่ดินรูปสี่เหลี่ยม  เป็นลักษณะที่เป็นความมั่นคงตามหลักฮวงจุ้ย การปลูกบ้านควรเว้นที่ว่างหน้าบ้านเอาไว้ พอสมควร บริเวณพื้นที่หน้าบ้าน หรือลานกว้างหน้าบ้านนี้ ภาษาฮวงจุ้ยเรียกว่า เหม่งตึ้ง หรือ หมิ่งตาง ลานกว้างหน้าบ้านนี้ จะเป็นตัวรับพลัง ชี่ผ่านเข้ามาก่อนเข้าสู่ตัวบ้าน ประตูหน้าบ้าน
-          ที่ดินทรงน้ำเต้า คือ ที่ดิน ที่คนทั่วไปรู้จัก กันว่า ถุงเงิน ด้านติดถนนจะแคบกว่า เป็นปากถุงเหมือนปากน้ำเต้า แล้วจึงมาป่องส่วนกลาง และส่วนล่างจะเป็นก้นถุง เป็นที่ดินที่ดีที่สุดอีกแบบหนึ่ง แต่หายากที่สุด ที่ดินแบบนี้ถ้ารู้จักเปิด ปากทางเข้า (ฝาน้ำเต้า) ให้ดี จะทำให้ฐานะการเงินดีมาก ๆ
-          ที่ดินรูปสี่เหลี่ยมด้านไม่เท่า โดยมากเป็นสี่เหลี่ยมคางหมู บ้างก็เป็นที่ดินรูปทรงตลาดไปเลย คือมีหลายเหลี่ยมหลายมุม ที่ดินแบบนี้ก่อนสร้างจะต้องเอา ผังมาวางกันก่อน พยายามทำที่ดิน ให้เป็นสี่เหลี่ยมให้มากที่สุด ที่สำคัญอย่าลืมเว้นลานกว้างหน้าบ้าน หรือ เหม่งตึ้งไว้ด้วย ถ้าให้ดีที่สุด ลานกว้างนี้ ควรจะมีขนาด 1 ใน 3 เมื่อเทียบกับความลึกของตัวบ้าน
-          ที่ดินรูปทรงสามเหลี่ยม  ศาสตร์แห่งฮวงจุ้ยถือว่า ที่ดินสามเหลี่ยมถือเป็นรูปทรงธาตุไฟ ซึ่งไม่ค่อยเป็นมงคลสำหรับฮวงจุ้ย จะวางตัวบ้านให้สวยนั้น ยากมาก เว้นแต่ที่ดินสามเหลี่ยมผืนนี้ มีขนาดใหญ่ซักหน่อย อย่างไรก็ดี ควรเลือกเป็นอันดับสุดท้าย 

วันพุธที่ 29 พฤษภาคม พ.ศ. 2556

ปัจจัยในการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน

            1.ศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้น  
 สังเกตได้จากที่ดินที่ถูกพัฒนาโดยนักลงทุนหรือนักพัฒนาที่ดิน ซึ่งราคาจะสูงขึ้นมากน้อยแค่ไหนขึ้นอยู่กับศักยภาพของการพัฒนาที่ดินทำเลนั้น ๆ อาจมาจากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวม จากที่ดินที่เคยเป็นที่ดินเพื่อการเกษตร อาจเปลี่ยนแปลงเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หรือ ที่ดินเพื่อการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม  และเมื่อประโยชน์ในการใช้ที่ดินเพิ่มมากขึ้น ราคาย่อมสูงขึ้นตามไปด้วย เห็นได้จากที่ดินย่านถนนพระราม 5-ราชพฤกษ์ เมื่อมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยเข้าไปจำนวนมาก ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 50 % จากเดิมตารางวาละ 30,000 บาท เพิ่มเป็น 50,000 บาท

            2.การเพิ่มความหนาแน่นของประชากร  
   หลังจากที่ดินถูกพัฒนาให้มีประโยชน์ทั้งทางด้านที่อยู่อาศัย และด้านอุตสาหกรรม การย้ายเข้าของประชากรในทำเลนั้น ๆ ย่อมมีจำนวนมากขึ้น  และเมื่อความหนาแน่นของประชากรเพิ่มมากขึ้น ความเจริญรวมทั้งสาธารณูปโภคย่อมมีการพัฒนาเพิ่มขึ้น ทำให้มูลค่าของที่ดินย่อมเพิ่มขึ้นตามลำดับ

            3.โครงข่ายคมนาคม
 ปัจจัยข้อนี้เชื่อว่าเป็นปัจจัยที่เห็นได้ชัดมากในการเพิ่มมูลค่าของที่ดิน เห็นได้จากการพัฒนาที่ดินเป็นสนามบินสุวรรณภูมิ ไม่เพียงแต่มีการย้ายเข้าของประชากร มีการตัดถนนใหม่หลายสาย เชื่อมโยงการคมนาคมที่ทันสมัยเข้าสู่สนามบิน  ราคาที่ดินรอบสนามบินพุ่งสูงขึ้นมาก


โดย คุณวิศิษฐ์ คุณาทรกุล

วันจันทร์ที่ 27 พฤษภาคม พ.ศ. 2556

แนวทางการลงทุนอสังหาฯแนวใหม่2013

 สถานการณ์ปัจจุบันในการลงทุนโครงการด้านอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มมีทิศทางที่สดใส จากปัจจัยหลายประการ โดยสิ่งที่ถือว่าเป็นปัจจัยหลักอันเป็นแรงจูงใจที่สำคัญอย่างยิ่งคือมูลค่าที่ดิน และอาคารสิ่งก่อสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้นมาโดยตลอด ปัจจัยราคาที่ดินต่อตารางวาจะสูงขึ้นทุกแปลง มากน้อยขึ้นอยู่กับทำเลและบริบทสภาพแวดล้อม ตลอดจนผังเมือง ผังสีในการกำหนดประเภทการใช้ที่ดินในลักษณะต่างๆ
 
          ปัจจัยอาคารสิ่งก่อสร้างที่มีต้นทุนในการก่อสร้างสูงขึ้นทุกปี วัสดุก่อสร้างราคาสูงขึ้นตามความต้องการในการใช้จากเศรษฐกิจประเทศต่างๆ ที่ขยายตัว อัตราค่าแรงงานที่สูงขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้อาคารสิ่งก่อสร้างมีต้นทุนเพิ่มมากขึ้นทุกปี การขยับตัวของต้นทุนคือเหตุปัจจัยที่ทำให้จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบใดก็ตามสามารถลงทุนได้ในทุกช่วงเวลา อาจแตกต่างกันบ้างตามบรรยากาศสถานการณ์ในประเทศ แต่ก็ไม่ได้หยุดหรือถอยหลัง ฉะนั้น การตัดสินใจขึ้นอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเสี่ยงน้อยกว่าหลายๆธุรกิจลงทุน ถ้ามีความพร้อมและองค์ประกอบที่ส่งเสริม เช่น การวิเคราะห์ก่อนซื้ออย่างถี่ถ้วนทุกมิติ การทำ SWOT ANALISIS วิเคราะห์ผลได้ผลเสีย การวิจัยความเป็นไปได้เบื้องต้นอย่างทะลุทะลวง อีกทั้ง ที่ดิน และอาคารไม่เน่าไม่เปื่อย มูลค่าก็ยังคงมี ไม่สูญสลายไปไหน การลงทุนด้านนี้ปัจจัยเสี่ยงก็มีพอสมควร อาทิ
          - การหมุนเงินแบบนอกระบบอย่างไม่รอบคอบของผู้ลงทุน
          - การสร้างโครงการเอาเปรียบผู้บริโภค
          - ไม่มีการสำรวจความต้องการของตลาดอย่างถี่ถ้วน
          - ไม่มีการออกแบบอย่างมีระบบและสร้างสรรค์โครงการ ขาดสุนทรียภาพและคุณค่าทางสถาปัตยกรรมและการออกแบบ
          - อยู่ในทำเลเสี่ยงต่อภัยพิบัติและความเสี่ยงต่อการเวนคืนในอนาคต เพื่อสร้างสาธารนูปโภคของรัฐ (แต่อาจกลับกลายเป็นดีถ้ามีถนนตัดผ่านหน้าที่ดิน)
          - ความเสี่ยงด้านการปรับเปลี่ยนกฎหมาย ผังเมืองและการกำหนดประเภทการใช้ที่ดินมาทำประโยชน์ เป็นต้น
 
          การสร้างสรรค์โครงการในปี 2013 บรรยากาศการลงทุนที่สำเร็จอาศัยปัจจัยแวดล้อมให้คิดวิเคราะห์โดยมีพื้นฐานจากความคิดสร้างสรรค์ ดังนี้ครับ
          1. การออกแบบที่ตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคในอนาคตอย่างแม่นยำ
 การออกแบบที่สำเร็จไม่ใช่เป็นการทำเพื่อวันนี้ เพราะความต้องการของผู้บริโภคอาจเปลี่ยนแปลงรวดเร็วและทันที เมื่อสถานการณ์ที่มากระทบรุนแรง โครงการอาจล้มเหลว เพราะไม่ได้ตอบโจทย์ความต้องการล่วงหน้า กลายเป็นโครงการที่ตามหลังเทรนด์ กระแส ปลายแถว โครงการที่ประสบความสำเร็จจึงมองล่วงหน้าไปไกลๆ ประการสำคัญอย่างหนึ่งก็คือ การก่อสร้างมักใช้เวลานาน เมื่อโครงการแล้วเสร็จ กระแสความต้องการอาจหายไปหมดเลยถ้าผู้ลงทุนมองปัจจุบัน แต่ขาดการคาดคะเนอนาคต ปัจจัยอนาคตเพื่อใช้ในการออกแบบมีบริบทที่ต้องศึกษา เช่น พฤติกรรมการดำรงชีวิตประจำวัน ขนาดครอบครัว จำนวนสมาชิกในครอบครัว องค์ประกอบในการใช้ชีวิตส่วนตัว เทคโนโลยีที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การสังเกตพฤติกรรมเด็กเพื่อศึกษาแนวโน้มพฤติกรรมในอนาคตที่เด็กๆเยาชนจะต้องมาเป็นผู้ใหญ่ ผู้มีอิทธิพลในอนาคตของสังคมต่อไป
 
          2. แนวโน้มความนิยมและกระแสของสังคม
          ถ้าจะวิเคราะห์กันเป็นจริงเป็นจัง และให้อนาคตแม่นยำ อาจจะต้องเหลียวหลังมองอดีต เพื่อมองอนาคตอย่างมีทิศทาง กระแสปี 2013ปีนี้จะพร้อมใจกันเป็นการก่อสร้างและการอยู่อาศัยแบบ “สมาร์ทลีฟวิ่ง” คือ การสร้างสรรค์ทั้งระบบให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ตอบสนองการใช้งานครอบคลุมทุกมิติในโครงสร้างความคิดเดียวกัน “บ้าน” จะเป็นลักษณะที่มีประโยชน์ใช้สอยครบและมากกว่าการใช้สอยปกติ มีขนาดไม่ใหญ่โตมาก แต่พอดีและการใช้สอยที่ใหญ่เกินตัว หมายถึง มีประโยชน์แบบน่าทึ่งจากพื้นที่กะทัดรัดที่สุด อีกกระแสที่เป็นปัจจัยหลักไปเสียแล้ว คือ ระบบคิดเชิงการประหยัดพลังงาน ประหยัดต้นทุนเพื่อสิ่งแวดล้อม ใส่ใจธรรมชาติและทรัพยากรด้วยจิตสาธารณะ มองโลกแง่บวกและสร้างสรรค์โลกอย่างมีอุดมการณ์
 
          3. การบูรณาการอย่างชาญฉลาด
          โครงการรุ่นใหม่จะมีความพยายามนำสิ่งดีต่างๆ ที่กระจัดกระจายอยู่ผสมกันอย่างมีสาระสำคัญ จนเกิดเป็นองค์ความรู้และเอกลักษณ์ใหม่ๆ เช่นการนำจุดเด่นของโรงพยาบาลมาผนวกรวมกันกับที่พักตากอากาศ แบบมีดีไซน์เป็นที่พักที่มีการพักฟื้นและการดูแลดั่งคุณหมอแพทย์ประจำตัว การนำสวนสนุกกับโรงเรียนโดยทำให้ศูนย์การศึกษาและการเรียนรู้มาอยู่รวมกัน ให้มีความโดดเด่นที่สามารถสร้างแรงจูงใจให้เด็กๆ รักการเรียนอย่างสร้างสรรค์และสนุกสนาน
 
          การบูรณาการผสมผสานวัสดุและศาสตร์ต่างๆ จนเกิดเป็นผลิตภัณฑ์และธุรกิจสายสัมพันธ์ใหม่ มีแนวโน้มมาทดแทนธุรกิจหน้าเดิม วิธีการตลาดแบบเดิมๆ รูปแบบเดิมๆ



ที่มา:แนวทางปีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แนวใหม่ 2013 : คอลัมน์ อยู่สบาย โดย... ผศ.เอกพงษ์  ตรีตรงwww.ideal1group.com )