ข้อแนะนำการซื้อบ้าน

แนวทางเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับที่อยู่อาศัย

 มีนักวิชาการหลายท่านได้กล่าวว่า ประมาณว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่เมือง เป็นพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นองค์ประกอบหลักของโครงการสร้างเมือง และสามารถรองรับแรงงานในเมืองเกือบทั้งหมด ดังนั้นการเลือกที่ตั้งที่อยู่อาศัยจึงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อรูปแบบให้เกิดการสัญจรในเมืองและการเติบโตของเมือง
     การเลือกทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัย หมายรวมถึงการเลือกทำเลของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ซึ่งควรพิจารณาไปพร้อมกันกับผู้ลงทุนซึ่งควรเป็นทำเลเดี่ยวกัน เพื่อให้เกิดองค์ประกอบของเมืองที่สมบูรณ์เนื่องจากเป็นปัจจัยทีส่งผลต่อรูปแบบการเติบโตของเมืองในทิสทางที่ถูกต้อง ตลอดจนสามารถใช้องค์ประกอบของกิจกรรมต่าง ๆ ในเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพสามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนแบบสมัยใหม่และโครงข่ายระบบการคมนาคม แม้จะอยู่ไกลจากศูนย์กลางเมือง แต่สามารถเดินทาวเข้าสู่เมืองได้โดยสะดวกและรวดเร็ว สาระสำคัญเกี่ยวกับแนวทางเลือกทำเลที่ตั้งไว้ 2 แนวทาง ได้แก่

      แนวทางแรก คือ แนวทางมหภาคด้านพื้นที่ (Macro-Spatial Approach) ซึ่งแนวทางนี้เป็นระดับกว้างระบุว่า ทำเลที่ตั้งที่อยู่อาศัยต้องมีความสัมพันธ์กับสภาพแวดบ้อมของเมืองเป็นลำดับแรก ซึ่งหมายถึงความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยทางด้านกายภาพ เศรษฐกิจ และสังคมของเมือง เช่นการใช้ที่ดินประเภทต่าง ๆ กับระบบคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการของเมือง การอธิบายทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยสัมพันธ์กับเมืองได้อย่างไรนั้น เนื่องจากเมืองต้องประกอบด้วยหน้าที่ใช้สอยกิจกรรมหลัก 3 ประการคือ

     1) พื้นที่แหล่งงาน(Work Places)
     2) ความสะดวกในการเข้าถึง(Accessibility)
     3) มีขนาดที่ดินที่พอเพียง(Adequate in Size)
     4) มีระยะทางที่เดินถึงได้ง่าย (Easy Walking Distance)
     5) พัฒนาและคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ (Economic to Develop) และ
     6) มีความหนาแน่นที่เหมาะสม(Desirable Density) 

     แนวทางที่สอง เป็นแนวทางระดับจุลภาคด้านเศรษฐกิจ (Micro-Economic Approach) (ประจักร:2531) ในแนวทางนี้ พิจารณาปัจจัยการตัดสินใจเลือกทำเล กับความพึงพอใจของครัวเรือน โดยแบ่งออกเป็น 5 กลุ่ม คือ
     กลุ่มที่ 1 เน้นความสำคัญของปัจจัยการเข้าถึง (Accessibility) หมายถึง การมีโครงข่ายการคมนาคมเข้าถึงแม้จะอยู่ห่างไกลจากเมือง แต่สามารถเดินทางได้สะดวก ซึ่งพิจารณาจากความสัมพันธ์ของค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครัวเรือน ที่ส่งผลต่อความพึงพอใจมากน้อยเพียงใด
     กลุ่มที่ 2 เน้นเรื่องตัวบ้าน รูปแบบความสวยงามในการออกแบบอาคารที่ส่งผลถึงความพึงพอใจ รวมถึงการมีสิ่งแวดล้อมของการอยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญ
     กลุ่มที่ 3 เน้นพิจารณาการแลกเปลี่ยน (Trade-off) ระหว่างคุณลักษณะของราคาที่อยู่อาศัยกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งไม่สามารถไปในทิศทางเดียวกันได้ เช่น ที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้แหล่งงานจะมีราคาสูง ทำให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางลงได้ กรณีที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าอาจเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มขึ้นแม้จะอยู่ไกลจากแหล่งงาน
     กลุ่มที่ 4 เน้นเรื่องปัจจัยความสามารถในการจ่ายในการเลือกที่อยู่อาศัย
     กลุ่มที่ 5 เน้นตัวบุคคลผู้เป็นผู้ตัดสินใจซื้อ ใครหรือผู้ที่มีอำนาจในการตัดสินใจชื้อ เช่น หัวหน้าครอบครัวที่เป็นสามีหรือภรรยา โดยเฉพาะในสังคมไทยญาติผู้ใหญ่ จะเป็นผู้มีอิทธิพลในการตัดสินใจซื้อค่อนข้างสูง
     นอกจากนี้ ในการวิเคราะห์ความสัมพันธ์กับการเลือกทำเลที่อยู่อาศัยตามแบบจำลอง “Simulation Model” คือ เน้นความสัมพันธ์การเติบโตของพื้นที่เมืองเป็นหลัก โดยการคาดการณ์ถึงความสัมพันธ์ของแหล่งงานพื้นฐาน (Basic Economic) กับการเพิ่มประชากร เพราะการกระจายตัวของประชากรตามแหล่งการเลือกที่ตั้งของที่อยู่อาศัยและพื้นที่ส่วนที่บริการอื่น ๆ ของเมือง มีความเชื่อมโยงซึ่งกันและกันระหว่างการเลือกที่ตั้งของกิจกรรมการจ้างงานพื้นฐาน (Basic Jobs) จะเป็นตัวกำหนดลักษณะของพื้นที่ และนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงจำนวนครัวเรือนในที่สุด ดังนั้นการกระจายตัวของแหล่งงาน และที่ตั้งของธุรกิจค้าปลีก และบริการอื่น ๆ จึงเป็นปัจจัยสำคัญ โดยต้องพิจารณาการเดินทางไปทำงานได้สะดวก (Job-Based Shopping Trips) และการเดินทางไปซื้อของจากบ้าน (Home-Based Shopping Trips) ได้สะดวก การค้าปลีกในละแวกบ้าน เช่น ร้านค้าย่อย โชห่วย ร้านค้าปลีกระดับท้องถิ่น เช่น ซุปเปอร์มาร์เก็ต และแหล่งการค้าระดับมหานคร
      แต่อย่างไรก็ตาม การกำหนดทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากหลักเกณฑ์การเลือกที่ตั้งของที่อยู่อาศัย แต่มาจากการเลือกตั้งของแหล่งการค้า และอุตสาหกรรมก่อน และจึงกำหนดแหล่งที่อยู่อาศัย (Claire : 1973) สำหรับปัจจัยเรื่องการเดินทางไปทำงานเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด Wingo ได้สรุปในการศึกษาว่า ครัวเรือนมักย้ายที่อยู่ให้ใกล้แหล่งงานมากขึ้น เรื่อย ๆ แม้ว่าการย้ายที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานจะต้องจ่ายค่าที่ดินราคาสูงมาก แต่เป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางลงได้

 หลักเกณฑ์การพิจารณาทำเลทองที่อยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
     การบ่งชี้ทำเลทองที่เหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ลงทุน และสำหรับผู้ซื้อในการเลือกทำเล ควร วิเคราะห์ ปัจจัยหรือตัวแปรหลาย ๆ ด้าน เช่น      ปัจจัยเชิงพื้นที่กับประชากรในเขตพื้นที่ต่าง ๆ ปัจจัยของกำหนดบังคับด้านผังเมือง ปัจจัยความสัมพันธ์กับเส้นทางคมนาคมแหล่งงาน สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ตลาดสด ตลาดค้าปลีก และซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น

     1 พิจารณาด้านผังเมือง การกำหนดโซน สี
           ข้อกำหนดและข้อบังคับ การแบ่งโซนตามผังเมืองรวม พื้นที่สีแดงเป็นย่านธุรกิจ การค้า ส่วนใหญ่ อยู่เขตชั้นในกรุงเทพมหานคร สีน้ำตาล เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่น สีส้ม เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ถัดมาเป็นสีเหลืองย่านซึ่งอยู่อาศัยในเขตชั้นนอกของ กทม. ส่วนสีเขียวกำหนดเป็นย่างชนบท ทำการเกษตร สามารถอนุโลมใช้อยู่อาศัยได้ แต่มีข้อจำกัดอาจจะไม่ได้รับความสะดวกสบายจากระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง นอกจากนี้ ยังมีบริเวณที่ผังเมืองกันพื้นที่ไว้สำหรับแนวคันกั้นน้ำของ กทม. คือ ในเขตชั้นใน ชั้นกลางและชั้นนอก ตามแนวสีเขียว-ขาว ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งตามแนวสีเขียว-ขาว ดังกล่าว อาจต้องประสบกับความเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาน้ำท่วยได้ตลอดเวลา กทม.จำเป็นต้องออกกฎกระทรวงห้ามก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ปิดทางเดินของน้ำ โดยให้ออกแบบการก่อสร้างอาคารบ้านพักอาศัย ต้องยกระดับความสูงอาคารบ้านพักอาศัย จากพื้นดินอย่างน้อย 1 เมตร ในบริเวณดังกล่าว เพื่อให้เปิดการไหลของทางน้ำ           จากการวิเคราะห์แนวโโน้มโครงสร้างทางกายภาพของเมืองในปัจจุบัน ซึ่งประกฎให้เห็นเด่นชัดมี 3 ศูนย์ใหญ่ ๆ ได้แก่ ศูนย์อนุรักษ์เขตเมืองชั้นใน ศูนย์ธุรกิจการค้า อาศัยทิศทางเจริญเติบโตของเมืองไปตามแกนทิศเหนือและแกนทิศตะวันออก ซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับระบบการคมนาคมขนส่งและเส้นทางด่วนขั้นที่ 1 ขั้น 1 และขั้นที่ 3

      กรุงเทพฯชั้นใน

• Core ที่ 1 เขตอนุรักษ์เขตเมืองชั้นใน : ย่านเกาะรัตนโกสินทร์ไม่สามารถเพิ่มโซนของที่อยู่อาศัย
• Core ที่ 2 ศูนย์ราชการ : ย่านดุสิต การขยายตัวของที่อยู่อาศัยค่อนข้างยาก
• Core ที่ 3 ย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น ปทุมวัน บางรัก สาธร ราชเทวี พญาไท ยานนาวา และวงไปสู่ทางทิศใต้การขยายตัวของที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่น และสำหรับที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย เป็นไปได้ยาก แต่ ย่านห้วยขวาง ดินแดง ยังคงเหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และรายได้ปานกลาง

     กรุงเทพฯเขตชั้นกลาง
      การใช้ที่ดินในเขตชั้นกลาง ส่วนใหญ่เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่นเร็ว และเป็นบริเวณที่มี บ้านจัดสรร มากที่สุด กระจายตัวตามสองข้างถนนหลัก และซอย ได้แก่ เขตลาดพร้าว บางกะปิ บึงกุ่ม บางเขน ดอนเมือง ภาษีเจริญ จอมทอง ราษฎร์บูรณะ บางพลัด ประเวศ และพระโขนง สำหรับย่านพระโขนง จะเป็นทำเลทองสำหรับการอยู่อาศัยสามารถเดินทางสะดวก และรวดเร็วเข้าสู่เมือง เนื่องจากเป็นบริเวณที่จะเกิดจุดตัดของเส้นทางคมนาคมขนส่ง (Inter Model) ทั้งทางบกและทางน้ำ เส้นทางรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน และการเดินทางด้วยเรือ

     กรุงเทพฯเขตชั้นนอก     เขตชั้นนอกด้านตะวันออก ประกอบด้วย มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ตลิ่งชัน หนองแขม และบางขุนเทียน บริเวณดังกล่าว ผังเมืองได้กำหนดเป็นย่านเกษตรกรรม ประเภทปลูกข้าว ด้านตะวันตก ได้แก่ แขวงฉิมพลี แขวงบางระมาด แขวงบางเชือกหนัง แขวงบางพรหม ตลิ่งชัน แขวงบางไผ่ เป็นต้น เป็นย่านเกษตรกรรม ประเภท สวนผัก สวนผลไม้ และดอกไม้ ผังเมืองประสงค์จะสกัดกั้นการขยายตัวของเมือง ดังนั้น บริเวณดังกล่าวข้างต้น ไม่สามารถได้รองรับบริการสาธารณูปโภคได้เพียงพอ

     2 พิจารณาจากเส้นทางการคมนาคม
           ระบบเส้นทางการคมนาคมสามารถเชื่อมต่อโครงข่ายอย่างทั่วถึงทางด้านเหนือ ตะวันออก ตะวันตก และต้านใต้ ประกอบด้วยระบบสาธารณูปโภคของเมืองโดยกรมทางหลวง ได้แก่ ถนนวงแหวนรอบนอก จากตะวันออกมาบรรจบตะวันตก(ผ่านปทุมธานี กรุงเทพฯ สมุทรปราการ) และระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟลอยฟ้า (Sky Train) และรถไฟฟ้าใต้ดิน (Subway) ซึ่งเป็นจุดที่เปิดทำเลทองสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่สามารถเดินทางได้สะดวก ได้แก่ บริเวณที่เป็นจุดตัดของการคมนาคมของหลาย ๆ สายที่เชื่อมโยงกันของรถไฟฟ้าใต้ดิน, รถไฟลอยฟ้าที่เรียกว่า Inter Model โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดจุดตัด Inter Model ของรถไฟใต้ดิน Inter Model จุดที่สองได้แก่ พระโขนง เป็นจุดของรถไฟฟ้า ทางด่วน และคลองสำหรับฝ่านพระโขนง จึงเป็นทำเลทองของผู้มีรายได้ปานกลาง และรายได้น้อยในอนาคต
     3 พิจารณาที่ตั้งของศูนย์ราชการแห่งใหม่
           นโยบายรัฐย้ายหน่วยราชการไปสู่เขตชานเมือง เช่น ศูนย์ทางด้านโทรคมนาคม มาทางด้านเหนือ คือ บริเวณถนนแจ้งวัฒนะ ได้แก่ ศูนย์การคมนาคมเอเชียแปซิฟิก กรมไปรษณีย์โทรเลข องค์การโทรศัพท์ การสื่อสารแห่งประเทศไทย ทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องในแขนงเดียวกัน ย้ายมาตั้งบนสายนี้ ซึ่งทำให้เกิดแหล่งการค้างานที่ใหญ่ ที่มีโครงการเอกชน มีเนื้อที่ 4,000 ไร่ ประกอบด้วยอาคารชุดสำนักงาน อาคารชุดอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียน และมีโครงการทางด่วน บางโคล่-แจ้งวัฒนะ ดังนั้น บนถนนแจ้งวัฒนะจึงเป็นทำเลทองที่น่าสนใจอีกจุดหนึ่งของศูนย์ราชการแห่งใหม่
     4 พิจารณาแหล่งอุตสาหกรรม และ แหล่งการค้า
           ย่านอุตสาหกรรม เป็นแหล่งที่รองรับแรงงานของเมืองได้เป็นจำนวนมาก ย่านอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ได้แก่ เขตราษฎร์บูรณะ ซึ่งต่อเนื่องกับย่านพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ จังหวัดปทุมธานี และจังหวัดสมุทรสาคร แต่มีปัญหาหลายประการ อันเนื่องจากเสียงรบกวน กลิ่นและน้ำเสีย เป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดการรบกวนต่อการอยู่อาศัย ซึ่งควรจะพิจารณาประกอบด้วยเป็นปัจจัยทางลบ สำหรับทำเลทองของผู้มีรายได้สูง ศูนย์การค้าใหม่ ๆ ได้เกิดขึ้นทั้งในเมืองและนอกเมือง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการเพิ่มการจ้างงานเช่นกัน และสามารถบริการการใช้ชีวิตของคนเมืองให้สามารถจับจ่ายใช้สอย โดยไม่ต้องเดินทางเข้าสู่เมือง
     5 พิจารณาราคาและโครงการที่ค้างคา
           ในการเจาะทำเลทองของบ้านที่จะซื้อราคาถูกจากโครงการที่ค้างคาสร้างไม่เสร็จตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมโดยวิเคราะห์จากแผนที่ ได้แก่ แผนที่แสดงระยะทางจากศูนย์กลางของเมือง 10,20,30,40 กม.รัศมีจากในกลางเมืองและการแบ่งเขตหรือโซนของเมือง มาซ้อนทับกัน (Overlay) กับแผนที่แสดงเส้นทางคมนาคมหลักของเมือง เช่น เส้นทางถนน ทางด่วน เส้นทางเดินรถประจำทาง ศูนย์กลางชุมชน ศูนย์ราชการ ศูนย์กลางการค้าและสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง และนำข้อมูลจำนวนทำเลโครงการจัดสรรและคอนโดที่กำลังเปิดขายและยังสร้างไม่เสร็จ (Unfinished construction) ตามระดับราคาต่าง ๆ 

นายฐิตานนท์ พิบูลนครินทร์

การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์

    การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ จึงหมายถึงการวิเคราะห์ถึงต้นตอหรือปัจจัยต่างๆ ที่จะเป็นผลให้ภาวะเศรษฐกิจดีหรือเลวร้ายในเวลาต่อมา ซึ่งการวิเคราะห์ปัจจัยเหล่านี้ ทำให้สามารถพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นการล่วงหน้า ซึ่งการรู้ล่วงหน้านี้เอง จะช่วยให้เราสามารถกำหนดจังหวะโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมได้ ทั้งนี้ ปัจจัยที่เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น หรือเลวร้ายลง ประกอบไปด้วยปัจจัย 5 กลุ่มหลักๆ ด้วยกัน  คือ
   

1.  การพิจารณาแนวโน้มด้านเศรษฐกิจ(Economics Trend) ประเด็นที่จะต้องพิจารณาเป็นพิเศษได้แก่

• ความมั่นคงทางเศรษฐกิจ เป็นการวิเคราะห์ดูว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่วิเคราะห์เป็นอย่างไร มี     เสถียรภาพมากน้อยแค่ไหน ถ้ามีเสถียรภาพมาก ก็จะส่งผลดีต่อภาวะอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเพราะมีส่วนช่วยเสริมบรรยากาศการค้าและการลงทุน

• ภาวะอุตสาหกรรมโดยทั่วไปโดยการวิเคราะห์จะดูว่าภาวะอุตสาหกรรมหลักๆของประเทศ หรือในท้องถิ่น ว่าดีและไม่ดีอย่างไร มีการขยายโรงงาน หรือขยายงานมากน้อยแค่ไหนโดยเหตุที่บ้าน สิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ถือเป็นปัจจัยการผลิตพื้นฐานในการทำธุรกิจ ดังนั้นภาวะอุตสาหกรรมที่ดีจะส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นตามไปด้วย

• รายได้ เป็นปัจจัยที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ารายได้ของคน และของธุรกิจเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้รายจ่ายในด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

• พิจารณาแนวโน้มทางการเงินทั้งระยะสั้นและระยะยาว ว่าสนับสนุนหรือเป็นอุปสรรค โดยดูจากสภาพคล่องและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ถ้าสถาบันการเงินมีสภาพคล่องสูงและอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ก็น่าจะมองได้ว่าธุรกิจหรือภาวะอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสสดใสในอนาคต

• สภาพแวดล้อมอื่นๆ ว่าเอื้ออำนวยมากน้อยแค่ไหน อาทิ การใช้จ่ายของประชากร การใช้จ่ายของภาคธุรกิจ การใช้จ่ายของภาครัฐ การใช้จ่ายจากเงินช่วยเหลือของต่างประเทศ และการหมุนเวียนของรายได้และเงินทุน ปกติแล้วถ้าการใช้จ่ายเหล่านี้มีมากขึ้น เศรษฐกิจมักจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้

2.  การพิจารณาแนวโน้มด้านรัฐบาล(Political and Government Trend)

• กฎหมาย ระเบียบ และข้อบังคับต่างๆ(Regulation) โดยดูว่ามีกฎหมาย ระเบียบหรือข้อบังคับอะไรบ้าง ที่เป็นอุปสรรคต่ออสังหาริมทรัพย์ และอะไรบ้างที่สนับสนุน

• ฐานะทางเศรษฐกิจของรัฐบาล(Economic Stability)โดยเน้นดูว่ารัฐบาลมีฐานะเป็นอย่างไร ถ้ารัฐบาลสามารถจัดเก็บรายได้ภาษีอากรได้เข้าเป้า สอดคล้องกับรายจ่ายของภาครัฐย่อมส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ เพราะรัฐบาลจะมั่นคง และไม่เก็บภาษีเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามรัฐบาลมีฐานะย่ำแย่ รายได้รัฐบาลชักหน้าไม่ถึงหลัง นอกจากเป็นสัญญานบอกว่ารัฐบาลจะต้องเก็บภาษีเพิ่มขึ้นแล้ว ยังบอกให้ทราบว่าการคิดกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจะมีข้อจำกัด

• ฐานะทางการเมืองของรัฐบาล(Political Stability)อันนี้เป็นการพิจารณาในแง่ความมั่นคงทางการเมืองถ้ารัฐบาลมีเสียงข้างมาก และมีความปองดองกันสูง ก็มองได้ว่ารัฐบาลจะอยู่ได้จนหมดสมัย เสถียรภาพทางการเมืองนี้มีความเกี่ยวพันกับภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์มากทีเดียว เพราะความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองถือเป็นความเสี่ยงที่กระทบต่อบรรยากาศการค้าและการลงทุน นักลงทุนต่างชาติ มักให้ความสำคัญกับความเสี่ยงทางการเมืองตัวนี้มาก

• นโยบายของรัฐบาล(Viewpoints and Policies) ว่าอยู่ในลักษณะสนับสนุน หรือเป็นอุปสรรค

• ความสงบสุขและสงคราม(War and Peace) ในภาวะสงคราม จะมีผลทำให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจและการลงทุนอยู่ในภาวะเลวร้ายตามไปด้วย เพราะไม่มีใครมีกระจิตกระใจ มาทำธุรกิจหรือลงทุน

• มาตรฐานความเป็นอยู่ของประชาชน(Quality of  Life)เป็นตัววัดความจำเริญทางเศรษฐกิจได้ทางหนึ่ง ถ้าประชาชนมีมาตรฐานความเป็นอยู่ที่ดี ก็จะทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นตามไปด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน เป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้ประชาชนมีมาตรฐานการดำรงชีวิตที่ดีขึ้น

• การจัดเก็บภาษี(Taxation)มีผลต่อกำลังซื้อของประชาชนโดยตรง กล่าวคือ ถ้ามีการเก็บภาษีสูง ประชาชนก็จะมีรายได้แท้จริงน้อยลง ในทางกลับกันถ้ามีการลดภาษี จะเท่ากับเป็นการเพิ่มรายได้และกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนไปโดยปริยาย

3. การพิจารณาแนวโน้มด้านภูมิภาคและท้องถิ่น(Regional and Local Trend)

• ทรัพยากรในท้องถิ่นนั้น ดูว่ามีมากน้อยเพียงใด  พื้นที่ที่มีทรัพยากรที่สามารถมาพัฒนาสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นได้มาก มักเป็นผลให้อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นน่าสนใจมากกว่าที่อื่น

• รายได้ที่เกิดจากท้องถิ่น ต้องวิเคราะห์เพื่อให้ทราบว่า การอยู่อาศัยในท้องถิ่นนั้น ผู้อยู่อาศัยมีรายได้มากน้อยแค่ไหน เพียงพอต่อการดำเนินชีวิตในลักษณะเช่นไร

• ลักษณะตลาดท้องถิ่น ดูว่ามีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปในรูปแบบใด มีการพัฒนาขึ้นหรือไม่

• ความเจริญและความเสื่อมของท้องถิ่น โดยวิเคราะห์ดูแนวโน้มว่าในท้องถิ่นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มเจริญไปได้อีกหรือเปล่า หรือมีแนวโน้มแต่ที่จะเสื่อมโทรมลง แนวโน้มด้านนี้ มีผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นค่อนข้างมาก

• พิจารณาการเปลี่ยนแปลงขนาด(Size) การขยายตัวของเมือง ว่ามีแนวโน้มขยายขนาดมากขึ้นได้หรือไม่ เช่นท้องที่บางท้องที่ ตัวเมืองมีแนวโน้มขยายขนาด ซึ่งทำให้ในอนาคตอาจมีการเปลี่ยนแปลงจากสุขาภิบาล ไปเป็นเทศบาล

• การกำหนดผังเมือง การกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ ในท้องถิ่น ว่าเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาท้องถิ่นมากน้อยเพียงใด

• การเปลี่ยนแปลงทัศนคติ(Attitude)ความเป็นอยู่ของคนในท้องถิ่นนั้น ว่ามีลักษณะเป็นเช่นไร สนับสนุนต่อความสงบในการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน
     

 4. การวิเคราะห์ตลาด(Market Analysis)

• ลักษณะของตลาด โดยพิจารณาดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นมีสภาพตลาดเป็นเช่นไร เช่นเป็นตลาดผูกขาด ตลาดผู้ขายน้อยราย หรือตลาดแข่งขันอย่างสมบูรณ์

• ความต้องการ(Demand) เป็นการพิจารณาดูแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน

• ปริมาณการผลิตหรือการสร้างออกมา(Supply) โดยพิจารณาสำรวจดูแนวโน้มการสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างมาเพื่อขายในท้องถิ่นที่พิจารณาว่ามีมากน้อยเพียงใด

• ราคา(Price) เป็นผลที่เกิดขึ้นเนื่องจากปริมาณความต้องการ และปริมาณการผลิตหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์ออกมาเพื่อสนองตอบ ตามหลักเศรษฐศาสตร์แล้ว มีหลักในการวิเคราะห์ดังนี้

 ถ้าปริมาณความต้องการ มากกว่าปริมาณการผลิตจะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น

 ถ้าปริมาณการผลิตหรือปลูกสร้าง เกิดสูงกว่าปริมาณความต้องการเมื่อใด  จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

 เมื่อราคาสูงขึ้น จะทำให้ความต้องการ ลดลง แต่ ปริมาณการปลูกสร้างเพื่อขาย สูงขึ้น

 เมื่อราคาลดลง จะทำให้ปริมาณความต้องการสูงขึ้น แต่ปริมาณการผลิตลดลง

5. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง(Location Analysis)

• โครงสร้างการใช้ที่ดินนั้น ว่าในบริเวณนั้น การใช้ที่ดินส่วนใหญ่ใช้ในกิจกรรมเศรษฐกิจประเภทใด ก่อให้เกิดรายได้มากน้อยแค่ไหน ปกติแล้วพื้นที่บริเวณที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจประเภทที่สามารถสร้างรายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ มักมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นดีตามไปด้วย

• การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นบริเวณนั้น เช่นอัตราการเจริญเติบโต ลักษณะการขยายตัว เป็นต้น

• การเปลี่ยนแปลงของบริเวณใกล้เคียง ว่ามีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะใด สนับสนุนต่อความเจริญมากน้อยแค่ไหน

• ความหนาแน่นของประชากร(Density of Population) ปัจจุบันอยู่ในสภาพเช่นไร และในอนาคตจะอยู่ในสภาพอย่างไร

• ความเหมาะสมของบริเวณนั้น ว่าสมควรเป็นบริเวณที่ใช้สำหรับดำเนินการในลักษณะใด เช่นใช้สำหรับการพาณิชย์ หรือเป็นบริเวณอุตสาหกรรม

• การคมนาคมขนส่ง สะดวกมากน้อยแค่ไหน

บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์

เมืองในฝัน อยู่สบายมีผลอย่างไรกับอสังหาฯอนาคต

         เมืองในฝัน เมืองแห่งอนาคต เมืองอยู่สบาย 

                         ถ้าจะบอกว่าความฝันของผมในอนาคต อยากทำอะไรมากที่สุด เพื่อชาติบ้านเมืองก็เห็นจะเป็นการออกแบบเมืองให้น่าอยู่ครับ ประชาชนอยู่สบาย “มีคุณภาพชีวิตที่ดี มีสุนทรียภาพ” ในการดำรงชีวิต ด้วยแนวความคิดสร้างสรรค์ และใช้การออกแบบเป็นแกนขับเคลื่อนให้สำเร็จ ความฝันที่อยากเห็น คือ เมืองในฝันที่ประกอบด้วย การจัดการเมืองในรูปแบบใหม่ การจัดสภาพแวดล้อมรอบทิศอย่างมีประสิทธิภาพ มีมุมมองที่งดงาม มีเส้นขอบฟ้าที่กลมกลืน คำนึงถึงหลักคิด 360 องศา เป็นเมืองที่ยั่งยืน ประชาชนทุกกลุ่ม ทุกวัยอยู่ได้อย่างมีความสุข ได้รับการออกแบบที่สวยงามมี “คอนเซ็ปต์” ในการวางระบบเมืองอย่างเป็นเอกภาพ

                         เมืองในฝันที่ผมอยากเห็นดำเนินการได้ไม่ยากเย็นนัก เพียงแค่มีร่วมอุดมการณ์ อาจจะเป็นกลุ่มก้อนของสังคม ชุมชนที่เข้มแข็ง หรืออาจจะเป็นนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ มองการณ์ไกล เพราะการลงทุนสร้างเมือง แม้อาจจะต้องใช้เงินทุนมหาศาล แต่การเริ่มต้นก็ไม่ได้ไกลตัวมากนัก เพียงแค่ใช้พลังแห่งความคิดสร้างสรรค์และความกล้าหาญ ซึ่งเข้าสู่กระบวนกาออกแบบที่ดี มีแนวทางชัดเจน ความสำเร็จจะเกิดขึ้นได้ไม่อยากเย็น ถ้าจะถามว่าความยิ่งใหญ่ในชีวิตถ้าจะมีก็น่าจะมีได้สุดสุด “เมือง” คือ ผลงานที่ประจักษ์ชัดที่สุด อันมีผลต่อสังคม และประชาชนมากที่สุด และถ้าแนวคิดเมืองที่จะกล่าวดังต่อไปนี้ทำสำเร็จไปทุกหย่อมหญ้าทุกชุมชนประเทศไทย เราจะยิ่งใหญ่และน่าอยู่ขนาดไหน ดังแนวทางต่อไปนี้ครับ

                         1. การออกแบบเมืองอย่างมีสุนทรียภาพและแนวทางร่วมกัน

                         เราสามารถเนรมิตได้จากปลายปากกา โดยมีค่า “X” ร่วมกัน แต่ละชุมชนสามารถหาความเป็นเอกภาพในความหมายเดียวกัน เพื่อเชื่อมโยงทั้งหมดให้สอดคล้องกับ “ร่ม” เดียวกัน โดยมีศิลปวัฒนธรรมเป็นแกนในการรังสรรค์เมือง

                         จุดเริ่มอาจเริ่มได้ 2 กรณี คือ เริ่มจากชุมชน เดิมที่มีอยู่แล้วเข้าสู่กระบวนการจัดการให้งดงาม ต่อยอดจากวิถีเดิม ทั้งการอนุรักษ์ รักษาความงดงามในอดีต และการสร้างสรรค์สิ่งใหม่ที่ต้องไม่แปลกปลอม แต่กลมกล่อมไปด้วยกันทั้งเก่าและใหม่ หรือจากที่ดินเปล่าเข้าสู่กระบวนการออกแบบ วางผังอย่างมีทิศทาง ภายใต้ “ธีม” เดียวกัน โดยคำนึงถึงบริบท 360 องศา ที่ทุกปลายปากกาในการวางผัง คำนึงถึงทุกมิติ แล้วเนรมิตเสมือนการรังสรรค์จากพระเจ้าอย่างสุนทรียภาพ

                         2. การออกแบบที่คำนึงถึงการอยู่ร่วมกันกับธรรมชาติอย่างลงตัว สามารถพึ่งพาตัวเองได้

                         คำนึงถึงบริบทของที่ดินอันประกอบด้วยลักษณะภูมิประเทศภูมิอากาศ ทิศทางกระแสลม แดด ฝน สภาพดิน ธรณีวิทยา การเคลื่อนตัวของแผ่นดิน แนวทางน้ำบนดินและน้ำใต้ดิน ต้นไม้ พันธุ์พืช ฯลฯ ตลอดจนวิถีของคนที่จะอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข

                         การออกแบบเมืองที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานมีการวางแผนเมืองเป็นวงจรชีวิต ทั้งแหล่งพลังงานสังเคราะห์จากแสงอาทิตย์ พลังงานที่แปรรูปจากน้ำและขยะ ตลอดจนการออกแบบเมืองให้สามารถพึ่งพาตัวเองได้ มีแหล่งน้ำที่ดี มีแหล่งผลิตอาหาร การแปรรูปผลิตภัณฑ์การเกษตรและการจัดการขยะอย่างยั่งยืน ซึ่งสามารถหมุนเวียนกลับมาใช้ได้ใหม่ ความฝันของผมก็คือ ความพยายามที่ทำให้เมืองอยู่รอดทุกวิกฤติการณ์ด้วยตัวเอง โดยไม่พึ่งพาปัจจัยภายนอก พูดได้ว่าแม้ติดเกาะก็สามารถรอดได้ด้วยตัวเอง

                         3. การออกแบบสาธารณูปโภค

                         เมืองที่อยู่สบายไม่จำเป็นต้องใหญ่โตมโหฬาร แต่การจัดการพื้นที่ต่างหากที่มีความสำคัญกว่า ซึ่งสำเร็จได้ด้วยการออกแบบอย่างเหมาะสมครบถ้วนแบบพอดี เช่น มีที่พักอาศัย บ้าน คอนโดมิเนียม มีพื้นที่การค้า โรงพยาบาลที่พอเหมาะ โรงเรียน มหาวิทยาลัย (ถ้ามี) ศูนย์การค้าขนาดย่อม ศาสนสถานตามความเชื่อ ศูนย์การเรียนรู้ พิพิธภัณฑ์ สถานบันเทิง โรงแรม สถานที่นันทนาการ และสันทนาการ พื้นที่สำหรับคนทุกวัย สำนักงานต่างๆ เป็นต้น โดยอยู่ภายใต้แนวความคิดร่วมกันและเส้นสายที่สอดคล้องกันเหมือนบทกวีเดียวกัน

                         การออกแบบเมืองคือความฝันของผมครับ อยากเห็นเมืองที่น่าอยู่ที่สุด เพราะเป็นที่เพาะเป็นที่บ่มมนุษย์ให้มีคุณภาพ ความสำเร็จไม่ใช่อยู่ที่ความยิ่งใหญ่ แต่อยู่ที่ความพอดี พอเพียง และงดงาม

                         “เมืองอารยะ” ที่ควรจะเกิดขึ้นทั้งปรับปรุงเมืองที่ทรุดโทรมให้ดีขึ้น หรือจะสร้างสรรค์ใหม่ด้วยมือของ “เรา” นักลงทุนควรจะมองให้ไกลๆว่าอะไรควรทำและฝากไว้ให้กับโลกก่อนจากโลกนี้ไป ควรจะสร้างตำนานหรือจะสร้างอนาคตให้แก่โลกมรดกก่อนจากโลกนี้ไปควรจะเป็นความดีหรือจะเป็นความเลวให้คิดเอาเองครับ

โดย ผศ.เอกพงษ์ ตรีตรง