ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวอย่างไร? เมื่อความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง

แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ แต่ยังถือได้ว่าเติบโตต่ำกว่าที่ควรจะเป็น เมื่อเทียบกับศักยภาพที่มีและเทียบกับภูมิภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของ GDP ซึ่งต่ำกว่าระดับ 10% ของ GDP ในยุคเฟื่องฟูก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเอเชียในปี 1997 อย่างมาก โดยระดับราคาในธุรกิจนี้ยังคงอยู่ในระดับเดียวกันหรือต่ำกว่าแนวโน้มของภูมิภาค โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์  

ปัจจัยด้านโครงสร้างมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยิ่ง สัดส่วนของประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมืองนั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับระดับรายได้ ประชากรไทยเพียง 32% เท่านั้นที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง ซึ่งต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย (48%) มาเลเซีย (68%) และเกาหลี (81%) ยิ่งไปกว่านั้น การไม่มีชุมชนเมืองขนาดใหญ่ในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ทำให้กรุงเทพฯ มีสัดส่วนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้สมดุลกับพื้นทื่อื่น ๆ ในไทย โดยปัจจุบันกรุงเทพฯ มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเกือบครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัย และกว่า 75% ของพื้นที่สำนักงาน

ลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลง  โครงสร้างของครัวเรือนกำลังเปลี่ยนไป โดยจำนวนครัวเรือนแบบใหม่ๆ (เช่น คนที่อาศัยอยู่คนเดียว ครอบครัวคู่สมรสไม่มีบุตรและครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยว) เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับสัดส่วนของประชากร  นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็เปลี่ยนแปลงด้วย ครัวเรือนรายได้ระดับปานกลางมีความต้องการอาศัยในทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ขณะที่กลุ่มรายได้ระดับสูงชอบอาศัยในบ้านเดี่ยว

เราจึงได้พัฒนาโมเดลเพื่อประมาณความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวขึ้นมา โดยอาศัยข้อมูลการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างประชากรและความต้องการของแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ เราคาดว่าอัตราการเติบโตของตลาดในกรุงเทพฯ (ในแง่จำนวน) เฉลี่ยต่อปีจะอยู่ที่ประมาณ 4.7% ในช่วงอีก 10 ปีข้างหน้า ลดลงเล็กน้อยจากประมาณ 5.4% ในช่วงปี 2002 - 2007 โดยความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านชุมชนเมืองขนาดใหญ่นอกกรุงเทพฯ คาดว่าจะเติบโตราว 6% สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมจะเติบโตสูงที่สุด ขณะที่ในพื้นที่อื่นๆ จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์เป็นหลัก

อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจมากคือ จะมีการเปลี่ยนแปลงของความต้องการภายในตลาดที่อยู่อาศัยประเภทนั้นๆ ด้วย จากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปนั่นเอง เราได้ระบุตลาดหลัก (segment) สำหรับที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ทั้งที่เป็นตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ พร้อมทั้งอธิบายลักษณะและความต้องการของตลาดดังกล่าว ตัวอย่างเช่น ครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยวที่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มที่จะมีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งส่งผลให้มีความต้องการห้องนอนหลายห้องมากกว่าครอบครัวคู่สมรสมีบุตร

เราต่างรู้ดีว่าทำเลมีความสำคัญขนาดไหนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะมีทำเลดีๆ เหลืออยู่กี่แห่งเชียว ดังนั้น จะทำอะไรอื่นได้อีกบ้างเพื่อเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์? 

เราจึงได้ทำการวิเคราะห์ด้วยวิธี hedonic pricing analysis เพื่อหาว่าปัจจัยอะไรบ้างที่ทำแล้วจะทำให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินซื้อที่อยู่อาศัยหนึ่งๆ ได้มากขึ้น เราได้เก็บข้อมูลจากบ้านเดี่ยว 90 ยูนิต ทาวน์เฮ้าส์ 80 ยูนิตและคอนโดมิเนียม 75 ยูนิต เพื่อนำมาวิเคราะห์ โดยพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเล ระยะห่างจากรถไฟฟ้า/รถไฟใต้ดิน ขนาดที่อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น จากการวิเคราะห์พบว่ามีหลายปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินซื้อที่อยู่อาศัยหนึ่งๆ ได้มากขึ้น ตัวอย่างเช่น หากโครงการอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นประเภทไหนก็ตาม ถูกพัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียน ซึ่งเป็นตัวสะท้อนถึงความน่าเชื่อถือและชื่อเสียง ส่งผลให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการดังกล่าว เพิ่มขึ้นอีกกว่า 40% เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ 

ยิ่งไปกว่านั้น มีการประเมินว่าธุรกรรมที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คิดเป็นเกือบ 70% ของมูลค่าธุรกรรมดังกล่าวของทั้งประเทศในปี 2009 แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีผู้แข่งขันมาก ทั้งๆ ที่มีพื้นที่จำกัด จากการวิเคราะห์ของเราพบว่า ความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการตอบสนองความต้องการเฉพาะของทั้งตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ซึ่งเป็นผลจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่สำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้ผู้ประกอบการได้

รายงานฉบับนี้เน้นถึงการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างประชากรและความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงผลที่มีต่อแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ในขณะที่ แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นกลับได้รับอิทธิพลจากปัจจัยทางเศรษฐกิจระดับมหภาคตามปกติทั่วไป อันได้แก่ อัตราการเติบโตของ GDP ความต้องการภายในประเทศ ราคาน้ำมันและเงินเฟ้อ และความมั่นใจของผู้บริโภค โดยแม้จะมีเหตุการณ์ไม่สงบเกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ แต่มุมมองของเราต่อแนวโน้มระยะสั้นก็ยังเป็นไปในทางบวกอยู่ เราคาดว่าในปี 2010 - 2011 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราการเติบโตสูงกว่าปี 2009 โดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง แต่เนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคนั้นเปลี่ยนแปลงเร็ว และยากต่อการคาดการณ์ด้วยความแม่นยำสูง แนวโน้มในระยะสั้นจึงยังคงมี

ที่มา SCB ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ

ไทยครองแชมป์ ผู้สูงอายุสูงสุดในอาเซียน

สถาบันวิจัยประชากรและสังคม มหาวิทยาลัยมหิดล ทำการเปรียบเทียบ จำนวนประชากรในประชาคมอาเซียน ช่วงปีที่ผ่านมา พบข้อมูลที่น่าสนใจ

โดยพบว่า ลาวมีสัดส่วนของประชากรในวัยเด็กสูงสุดในอาเซียน โดยคิดเป็น 38 เปอร์เซ็นต์ ของประชากรทั้งหมด ในขณะที่สิงคโปร์ มีสัดส่วนประชากรวัยแรงงาน สูงที่สุดในอาเซียน คิดเป็น 74 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนประชากร ส่วนไทยติดอันดับประเทศที่มีประชากรสูงอายุ มากที่สุดในอาเซียน โดยคิดเป็น 12 เปอร์เซ็นต์ของประชากรทั้งหมด โดยมีจำนวนผู้สูงอายุ 60 ปีขึ้นไป กว่า 8.1 ล้านคน และอายุ 80 ปีขึ้นไป ประมาณ 8 แสนคน ทั้งนี้เนื่องจากจำนวนเด็กเกิดใหม่ลดลง และอัตราส่วนประชากรวัยสูงอายุ เท่ากับ 1 ใน 2 ของประชากรในวัยเด็ก ส่งผลให้เกิดภาวะพึ่งพิงทางสังคมมากขึ้น 

ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบอัตราส่วนการพึ่งพิงในกลุ่มประชากรผู้สูงอายุในกลุ่มเออีซี. ที่พบว่าส่วนใหญ่มีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง ยกเว้นเพียงเวียดนาม และลาวเท่านั้น ที่มีประชากรผู้สูงอายุลดลง เล็กน้อย และไทย ก็ยังเป็นประเทศที่มีอัตราการพึ่งพิงของประชากรสูงอายุ สูงสุดในอาเซียนเช่นกัน โดยไทย มีอัตราส่วนการพึ่งพิงของประชากรสูงอายุที่ 12.8% ตามด้วย สิงคโปร์,เวียดนามและอินโดนีเซีย ส่วนฟิลิปปินส์ และ บรูไน มีอัตราการพึ่งพิงน้อยที่สุดในอาเซียน 

จากข้อมูลดังกล่าวสอดคล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบันของไทย ที่หากเดินผ่านคนไทย 10 คน จะมีผู้สูงอายุ 1 คน และในอีก 20 ปีข้างหน้า หากเราเดินผ่านคนไทย 4 คน จะมีผู้สูงอายุ 1 คนในนั้น 

ขณะที่นายแพทย์ บุญชัย อิศราพิสิษฐ์ ประธานกรรมการบริหารเวลเนส ซิตี้ กล่าวว่า แม้ไทยจะมีจำนวนผู้สูงอายุมากที่สุด แต่ ก็เป็นประเทศที่มีดัชนีความสุขของผู้สูงอายุสูงที่สุดในอาเซียน จากปัจจัยความพร้อมในการดูแลทางกายภาพ ทั้งสิ่งอำนวยความสะดวก สภาพสังคม และสิ่งแวดล้อม แต่สิ่งที่ควรดูแลเพิ่มเติม คือการให้ความสำคัญด้านสภาพจิตใจ 

ในขณะที่การดูแลผู้สูงอายุในประเทศอื่นๆ ของอาเซียน ส่วนใหญ่จะยึดแนวทางการจัดสวัสดิการ และการดูแลผู้สูงอายุจากไทย และสิงคโปร์ เป็นต้นแบบ ทั้งเรื่องการปฏิรูประบบบำนาญ และขยายความครอบคลุมของเบี้ยยังชีพให้เข้าถึงกลุ่มผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น

กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2556

กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2556 ครอบครัวข่าวสาม

แห่ผุดอสังหารับ"สูงอายุ" เกาะเทรนด์คนชราพุ่ง วัสดุปรับดีไซน์เอาใจ

เทรนด์ตลาดบ้านผู้สูงอายุมาแรง ทั้งภาครัฐ-ดีเวลอปเปอร์ เล็งผุดโครงการนำร่อง การเคหะฯประเดิมที่ดินริมแม่น้ำป่าสัก สระบุรี ขึ้นอาคารชุด-ทาวน์โฮมหลายร้อยยูนิต กทม. เตรียมลุย 2ทำเล ริมแม่น้ำนครชัยศรี-หนองจอก ขณะที่เอกชนอีกหลายกลุ่มพร้อมบุกตลาดใหม่ ค่ายผู้ผลิตวัสดุ เด้งรับ "คอตโต้" ส่งห้องน้ำ-สุขภัณฑ์แบบปลอดภัยสำหรับผู้สูงวัยโดยเฉพาะ กลุ่มเฟอร์นิเจอร์พร้อมออกแบบสินค้าให้เข้าคอนเซ็ปต์

นอกจากแนวโน้มในการขยายตัวของตลาดผู้สูงอายุจะปรากฏให้เห็นในหลายประเทศของยุโรป อเมริกา หรือญี่ปุ่น ทั้งในแง่การผลิตสินค้า-บริการเพื่อตอบสนองความต้องการในลักษณะเฉพาะของผู้สูงวัยอย่างต่อเนื่องแล้ว ขณะที่ประเทศไทยก็มีการคาดการณ์ว่า สัดส่วนประชากรผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้แนวโน้มในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับเทรนด์ของตลาดผู้สูงอายุในประเทศไทยก็เริ่มปรากฏชัดเจนมากขึ้น หลังจากภาคเอกชนบางกลุ่มเริ่มลงทุนพัฒนาที่ดินในรูปแบบที่อยู่อาศัยเจาะตลาดผู้สูงอายุ โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ล่าสุดมีความเคลื่อนไหวของหลายหน่วยงาน ไม่ว่าจะเป็นการเคหะแห่งชาติหรือกรุงเทพมหานครก็สนใจที่จะลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อผู้สูงอายุ ขณะเดียวกันกลุ่มผู้ประกอบการด้านวัสดุ ตกแต่ง ตลอดจนเฟอร์นิเจอร์ ก็ยอมรับว่า หันมาให้ความสนใจที่จะผลิตสินค้าเพื่อรองรับกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุด้วยเช่นเดียวกัน

กคช.เล็งผุดที่ดินริมน้ำป่าสัก 16 ไร่

นายสุชาติ ศิริโยธิพันธุ์ ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวว่า กคช.ได้ทำการศึกษาโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเชิงพาณิชย์ เพื่อรองรับประชากรที่เตรียมเข้าสู่วัยผู้สูงอายุ และครอบครัวที่มีผู้สูงอายุที่ต้องการหาที่อยู่ใหม่ โดยโครงการนำร่องตั้งอยู่ที่บ้านสวนปากเพรียว ถนนพหลโยธิน ก.ม.5 อ.เมือง จ.สระบุรี เนื้อที่ 16 ไร่เศษ อยู่ติดกับเคหะชุมชนสระบุรี ริมแม่น้ำป่าสัก
รูปแบบการพัฒนาประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย 5 ชั้น (เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) 2 อาคาร พื้นที่ใช้สอย 32-50 ตร.ม. 116 ยูนิต, อาคารชุดพักอาศัย 5 ชั้น ประเภทเช่า-ซื้อ 4 อาคาร 32-50 ตร.ม.232 ยูนิต, ทาวน์โฮม 3 ชั้น 8 ยูนิต, ศูนย์สุขภาพ 2 ชั้น พร้อมสระว่ายน้ำ และอาคารสปา 2 อาคาร เน้นจับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางเป็นหลัก การออกแบบเสร็จเรียบร้อยแล้ว ถ้าหากประเมินตลาดพบว่ามีดีมานด์รองรับเพียงพอก็พร้อมจะพัฒนาโครงการได้ทันที 

"โครงการบ้านพักผู้สูงอายุที่สระบุรีจะเป็นโปรเจ็กต์นำร่อง เพราะถ้าประสบความสำเร็จก็สามารถขยายผลไปยังพื้นที่อื่น ๆ ได้ แต่ตอนนี้ปัญหาอยู่ที่ดีมานด์ซัพพลายในตลาด ต้องรอจังหวะที่จะเปิดตัวโครงการ" ผู้ว่าการ กคช.กล่าว

กทม.ดึงเอกชนร่วมลงทุน

นายไทยวัฒน์ ตรียาภิรมย์ ผู้อำนวยการสำนักงานพัฒนาที่อยู่อาศัยกรุงเทพ มหานคร กล่าวว่า กทม.สนใจจะสร้างบ้านสำหรับผู้สูงอายุเช่นกัน โดยเตรียมวงเงิน 1-2 ล้านบาท จัดจ้างบริษัทที่ปรึกษาประเมินความเหมาะสมโครงการภายในเดือนกรกฎาคมนี้

ตามแผนจะมี 2 ระยะ คือระยะแรก กทม.ร่วมกับกระทรวงการคลังศึกษาความเป็นไปได้การพัฒนาโครงการบ้านผู้สูงอายุ ในระยะถัดไป กทม.จะนำผลการศึกษาไปขยายผลการลงทุน ทั้งในรูปแบบเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนและ กทม.ดำเนินการเอง 100% โดย กทม.มีที่ดินที่สามารถนำมาพัฒนาคือ ที่ดินติดริมน้ำ อ.นครชัยศรี 100 ไร่ และที่ดินย่านหนองจอก 60 ไร่

"กทม.หารือกับคลังว่า โครงการนี้น่าจะ ขอสิทธิประโยชน์ส่งเสริมการลงทุนเพื่อจูงใจเอกชนเข้าร่วมลงทุน" นายไทยวัฒน์กล่าว 

ก่อนหน้านี้นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ก็กล่าวถึงแนวโน้มที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดใหม่ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่ควรมองข้าม นั่นคือตลาดบ้านสำหรับผู้สูงอายุซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่และน่าสนใจ โดยในเร็ว ๆ นี้จะมีโครงการเพื่อผู้สูงอายุระดับไฮเอนด์เกิดขึ้นที่บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา ของกลุ่มแกรนด์ คาแนล ที่จะเป็นตลาดที่ใหญ่สำหรับชาวเดนมาร์กและญี่ปุ่นด้วย

คอตโต้ขายโถสุขภัณฑ์-อ่างล้างหน้า

นายธนศักดิ์ สาคริกานนท์ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บมจ.สยามซานิทารีแวร์ อินดัสทรี จำกัด ผู้ผลิตสุขภัณฑ์ "คอตโต้" กล่าวว่า บริษัทให้ความสนใจกลุ่มลูกค้าผู้สูงอายุมาตั้งแต่ปี 2549 โดยเริ่มพัฒนาสุขภัณฑ์เฉพาะรุ่นที่จับกลุ่มลูกค้าผู้สูงอายุ ใช้หลักการออกแบบ เพิ่มฟังก์ชั่น และปรับระดับความสูง เพื่อให้ใช้งานสะดวก 

บริษัทวางแผนว่าในช่วงปลายปี 2553 นี้จะเริ่มทำตลาดเชิงรุกมากขึ้น โดยนำสุขภัณฑ์รุ่นดังกล่าวบรรจุลงในแค็ตตาล็อก ขณะเดียวกันก็นำเสนอวิธีออกแบบห้องน้ำเพื่อผู้สูงอายุให้ลูกค้าด้วย เช่น ออกแบบให้ไม่มีธรณีประตูกั้น ใช้ประตูแบบบานเลื่อนเพื่อความสะดวกกรณีนั่งรถเข็น ใช้กระเบื้องที่มีพื้นผิวหยาบเพื่อกันลื่น ฯลฯ

ทั้งนี้สุขภัณฑ์เพื่อผู้สูงอายุรุ่นแรกที่ออกในปี 2549 ยังเป็นโถสุขภัณฑ์แบบตักน้ำราด ออกแบบให้มีช่องเปิดบริเวณด้านหน้าโถเพื่อให้ผู้ช่วยสามารถสอดมือเข้าไปชำระล้างให้กับผู้สูงอายุ กรณีที่ไม่สามารถช่วยเหลือตัวเองได้ โถนั่งจะมีความสูงวัดจาก พื้น 45 เซนติเมตร สูงกว่ารุ่นปกติ 7-8เซนติเมตร ช่วยลดการทิ้งน้ำหนักลงหัวเข่าขณะลุกขึ้นยืน 

ในปี 2552 ได้พัฒนาโถสุขภัณฑ์เป็นแบบฟลัชชำระล้าง โดยออกแบบก้านฟลัชให้มีความยาวจากปกติอีกเท่าตัว ผู้สูงอายุไม่ต้องเอี้ยวตัวมากดฟลัช เวอร์ชั่นล่าสุดปี 2553 ได้ปรับวัสดุฝารองนั่งจากพลาสติกเป็นโฟม EVA (โฟมชนิดพิเศษ) หุ้มด้วยซิลิโคนเพื่อลดแรงกดทับขณะนั่ง และพัฒนาสินค้าขายเป็นเซตคู่กับอ่างล้างหน้าที่ออกแบบให้มีส่วนเว้าด้านหน้าเพื่อเพิ่มความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุที่นั่งรถเข็น นอกจากนี้ยังมีอุปกรณ์เสริม ได้แก่ ราวจับในห้องน้ำ 

นางสาวกฤษชนก ปัทมสัตยาสนธิ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเด็กซ์ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาอินเด็กซ์ให้ความสนใจในกลุ่มลูกค้าผู้สูงอายุมีการพัฒนาเตียงนอนที่มีระดับความสูงต่ำกว่าปกติคือไม่เกิน 30 เซนติเมตร ที่นอนมีความหนาไม่เกิน 8 นิ้ว เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้สูงอายุ 

ชี้ 10 ปี ตลาดผู้สูงอายุโต 10 เท่า

นายแพทย์บุญชัย อิศราพิสิษฐ์ ประธานกรรมการ บริษัทในเครือเวลเนส ซิตี้ กรุ๊ป เจ้าของโครงการเวลเนส ซิตี้ ซึ่งเป็นรายแรก ๆ ในการพัฒนาที่ดินเจาะกลุ่ม เป้าหมายคนสูงอายุ โดยชูจุดขายบริการครบวงจร เปิดเผยว่า แนวโน้มตลาดบ้านผู้สูงอายุในไทยอีก 10 ปีข้างหน้า คาดว่าน่าจะเติบโตเพิ่มขึ้นเป็น 10% ของตลาดที่อยู่อาศัย จากปัจจุบันสัดส่วนอยู่ที่ 1% 

"ประเทศไทยตอนนี้มีสัดส่วนผู้สูงอายุเพิ่มเป็น 11% ของประชากรทั้งประเทศ ถือ ว่าเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ แต่การทำตลาดยังไม่กว้างเพราะลูกค้าที่จะเข้ามาอยู่อาศัยต้องเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูงและมีการศึกษาดีเท่านั้น"

ทั้งนี้โครงการเวลเนสโฮม ซิตี้ ที่อำเภอบางไทร จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ตั้งบนเนื้อที่ 1,400 ไร่ ประกอบด้วยโรงแรม, โรงพยาบาล และบ้านพักอาศัย 2,000 ยูนิต มีพื้นที่ใช้สอย 70 ตร.ว.-1 ไร่ ราคาขายเฉลี่ย 3 ล้านบาท/ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท มียอดขายแล้ว กว่า 300 ยูนิต ภายในโครงการจะให้บริการด้านการแพทย์ เช่น ห้องตรวจโรค ห้องผู้ป่วยฉุกเฉิน ห้องพยาบาล ห้องพักผู้ป่วย ห้องกายภาพ บำบัด ห้องฝึกอบรมให้ความรู้แก่ผู้ป่วย ห้องออกกำลังกาย รวมทั้งการรักษาด้วยแพทย์ทางเลือก (alternative medicine)
 
ผู้สูงอายุ เป็นวัยที่ร่างกายมีสภาพเสื่อมถอย โดยมีการเปลี่ยนแปลงของกระดูกและข้อ การลดลงของความสูงและน้ำหนัก ตลอดการเปลี่ยนแปลงท่าทางในการยืนและเดิน สำหรับประเทศไทยในอีกไม่กี่สิบปีข้างหน้า จำนวนผู้สูงอายุไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ในขณะที่มาตรการต่างๆ เพื่อรองรับผู้สูงอายุเหล่านั้นยังมีน้อย โดยเฉพาะมาตรการการจัดการด้านสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมให้กับผู้สูงอายุยังไม่แพร่หลาย มีเพียงมาตรการของรัฐจากแผนผู้สูงอายุแห่งชาติฉบับที่ 2 (พ.ศ.2545-2564) กำหนดให้จัดทำมาตรฐานขั้นต่ำสำหรับที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมของผู้สูงอายุ ภายใน 5 ปี (สิ้นสุดปี พ.ศ.2550) และพระราชบัญญัติผู้สูงอายุ พ.ศ.2546 กำหนดให้รัฐออกมาตรการอำนวยความสะดวกและความปลอดภัยในอาคาร สถานที่ ในบริการสาธารณะ และในยานพาหนะ รวมทั้งจัดทำที่พักอาศัยให้กับผู้สูงอายุที่ประสบปัญหา นอกจากนี้ ในส่วนของการศึกษาวิจัยเรื่องสภาพที่อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุก็ไม่ได้รับความสนใจและแทบจะไม่มีการศึกษาวิจัยเรื่องนี้

ดังนั้น ผศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์และคณะ จึงได้ทำการศึกษาวิจัยเรื่อง มาตรฐานขั้นต่ำสำหรับที่พักอาศัย และสภาพแวดล้อมของผู้สูงอายุ โดยการสนับสนุนของเครือข่ายวิจัยสุขภาพ สนมูลนิธิสาธารณสุขแห่งชาติ (มสช.) และสำนักงานกองทุนสนับสนุนการวิจัย (สกว.) ซึ่งเป็นงานวิจัยในสหสาขา ทั้งการออกแบบทางสถาปัตยกรรม การออกแบบทางสถาปัตยกรรมภายใน การออกแบบทางภูมิสถาปัตยกรรม การออกแบบผลิตภัณฑ์-อุปกรณ์ประกอบในที่พักอาศัย การสำรวจขนาดร่างกายของผู้สูงอายุ หรือแม้กระทั่งการพยาบาลผู้สูงอายุ ผลจากการศึกษาวิจัยดังกล่าว ทำให้ได้รับข้อมูลพื้นฐานสำคัญในการกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำสำหรับที่พักอาศัย และสภาพแวดล้อมของผู้สูงอายุ

การศึกษาวิจัยครั้งนี้ ได้ทำการสำรวจผู้สูงอายุที่มีอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ที่อยู่ในสถานสงเคราะห์คนชราของรัฐ คลินิกผู้สูงอายุในโรงพยาบาล และชมรมผู้สูงอายุภาคเอกชน กระจายอยู่ตามจังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศ รวม 404 ตัวอย่าง โดยสำรวจตั้งแต่การวัดขนาดร่างกาย และการทดลองใช้อุปกรณ์ต่างๆ ที่ติดตั้งภายนอกและภายในอาคาร ตลอดจนสภาพทั่วไปของผู้สูงอายุ

จากการสำรวจสภาพทั่วไปพบว่า ผู้สูงอายุส่วนใหญ่ เป็นโรคเกี่ยวกับกระดูก/ข้อ/กล้ามเนื้อ/เอ็น รองลงมือ คือ โรคความดันโลหิตสูง และผู้สูงอายุส่วนใหญ่ยังประสบปัญหาการมองเห็นมากที่สุดส่วนอุบัติเหตุที่พบในรอบ 1 ปี ที่ผ่านมาบ่อยที่สุด คือการหกล้

การใช้ชีวิตประจำวันของผู้สูงอายุพบว่า ส่วนใหญ่ใช้เวลานานที่สุดอยู่ในห้องนั่งเล่น รองลงมา คือ ห้องนอน ทางด้านสภาพความเป็นอยู่พบว่า ส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่กับคู่สมรส อีกทั้งพบข้อมูลด้วยว่า ผู้สูงอายุส่วนใหญ่มีบุตร แต่ไม่ได้อยู่กับบุตร ทางด้านที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุพบว่า อาศัยอยู่ในบ้านเดี่ยวมากที่สุด รองลงมาคือบ้านไม้ยกพื้น นอกจากนี้ยังพบว่า ส่วนใหญ่ไม่มีปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ใช้สอย สภาพแวดล้อม และทางด้านความสะดวกสบาย อีกทั้งไม่เคยคิดที่จะย้ายออกไปจากที่อยู่ปัจจุบัน

จากการให้ผู้สูงอายุทดลองใช้อุปกรณ์ชิ้นต่างๆ ซึ่งแยกเป็นอุปกรณ์นอกอาคารและในอาคาร คณะวิจัยพบว่า ผู้สูงอายุต้องการใช้อุปกรณ์ที่มีความปลอดภัย และไม่ยุ่งยากที่จะใช้งาน มีตัวอย่าง ดังนี้

ราวจับทั่วไป ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เลือกราวจับที่มีขนาดเส้นผ่าศูนย์กลาง 4.5 เซนติเมตร และมีระดับที่สูงจากพื้น 0.8 เมตร สำหรับวัสดุที่ใช้ทำราวจับส่วนใหญ่เลือกสแตนเลส 

ความสูงลูกตั้งบันได ส่วนใหญ่เลือกที่ความสูง 130 มิลลิเมตร ซึ่งถือว่าต่ำกว่าที่ระบุในร่างกฎกระทรวงกำหนดสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชราในอาคารที่กำหนดให้ความสูงไม่เกิน 150 มิลลิเมตร เป็นข้อสังเกตว่ามาตรฐานที่กำหนด อาจใช้ไม่ได้กับผู้สูงอายุชาวไทยเนื่องจากความแตกต่างด้านสรีระ และความสามารถทางร่างกายของผู้สูงอายุและผู้พิการแตกต่างกัน

ราวจับในห้องน้ำบริเวณโถส้วม ผู้สูงอายุเลือกราวติดพื้น 2 ข้างมากที่สุด

สวิทซ์ไฟฟ้า ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เลือกสวิทซ์ที่มีลักษณะอย่างเดียวกับสวิทซ์ที่พบเห็นได้ทั่วไป มีขนาดไม่ใหญ่มากนัก แสดงว่าผู้สูงอายุเลือกใช้อุปกรณ์ที่คุ้นเคยอยู่แล้ว

ปลั๊กไฟฟ้า ที่เลือกมากที่สุดคือ ปลั๊กที่มีสวิทซ์หลายช่อง 

โถสุขภัณฑ์ จากการสำรวจพบว่า ผู้สูงอายุที่เลือกโถสุขภัณฑ์แบบสูงและแบบต่ำ มีจำนวนใกล้เคียงกัน

การใช้สี สีของตัวอักษรที่ผู้สูงอายุส่วนใหญ่มองเห็นชัดเจนมากที่สุดคือ ตัวอักษรสีน้ำเงินบนพื้นสีขาว ส่วนการเลือกสีขาว- ดำ พบว่าความชัดเจนในการมองเห็นคือ อักษรสีดำพื้นสีขาว 

ก๊อกน้ำ รูปแบบของก๊อกน้ำ ค่อนข้างจะกระจายการเลือกแบบ แต่แบบที่เลือกมากคือ แบบปัดไปด้านข้าง 

ทางลาด ส่วนใหญ่เลือกความชันระดับ 9 องศา 

ลูกบิดประตู ผู้สูงอายุเลือกแบบมีร่องมากที่สุด 

มือจับประตู แบบที่เลือกมากที่สุด คือแบบที่มีก้านจับและมือไม่ลื่นหลุดได้ง่าย 

กลอนประตู แบบที่ผู้สูงอายุเลือกมากที่สุด คือ แบบที่มีกลไกในการล็อกที่ค่อนข้างซับซ้อนมากกว่าแบบอื่น 

พื้นถนนในที่พัก ส่วนใหญ่เลือกคอนกรีตตัวหนอนมากที่สุด 

พื้นชานบ้านหรือระเบียง ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เลือกทรายล้างมากที่สุด 

พื้นทางเดินเท้า กรวดล้างคือวัสดุที่ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เห็นว่าเหมาะสมกับทางเดินเท้ามากที่สุด 

ลานกิจกรรม เช่น ลานกิจกรรมที่ใช้ออกกำลังกาย ผู้สูงอายุเลือกพื้นทรายล้างมากที่สุด

พื้นผิวที่ให้ความรู้สึกปลอดภัยในการเดิน ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เลือกทรายล้าง 

พื้นผิวที่ให้ความรู้สึกเดินสบาย พื้นผิวที่เหมาะสมที่สุดคือ ทรายล้าง 

พื้นผิวที่ให้ความรู้สึกสวยงาม ผู้สูงอายุเลือกพื้นผิวหินอ่อนมากที่สุด 

พื้นผิวที่เป็นบล็อกปูถนน ผู้สูงอายุส่วนใหญ่เลือกใช้คอนกรีตตัวหนอนมากที่สุด 

รั้ว ความสูงของรั้วที่เลือกมากที่สุดอยู่ที่ 1.20 เมตร 

เก้าอี้ ผู้สูงอายุเห็นว่าชุดเก้าอี้ไม้ที่มีพนักพิงเหมาะสมในการใช้ที่สุด

ผลการศึกษาวิจัยครั้งนี้ สามารถนำไปเป็นข้อมูลพื้นฐานในการออกแบบและใช้งานได้เลยอย่างไรก็ตาม คณะผู้วิจัยได้เสนอแนะให้สำนักมาตรฐานอุตสาหกรรม (สมอ.) จะต้องปรับปรุงข้อมูลสรีระร่างกายกลุ่มผู้สูงอายุไทยให้ทันสมัยเป็นระยะๆ สำหรับข้อมูลสภาพการอยู่อาศัยของกลุ่มตัวอย่าง สามารถนำไปเปรียบเทียบกับกลุ่มตัวอย่างอื่นๆ ได้ เช่นเดียวกัน เพื่อศึกษาปัจจัยที่มีผลทำให้ข้อมูลที่ได้มีความเหมือนหรือต่างกัน ส่วนระดับของข้อมูลการทดสอบอุปกรณ์ สามารถใช้เป็นแนวทางในการออกแบบสภาพแวดล้อมทางกายภาพ โดยนำข้อมูลการวัดสรีระร่างกายผู้สูงอายุมาเปรียบเทียบก่อนการใช้งาน และข้อมูลระยะมาตรฐานในการออกแบบเป็นระยะมาตรฐานแนะนำ เพื่อประกอบในการออกแบบ

สิงค์โปรวางแผนเพิ่มจำนวนประชากร เป็น 6.9 ล้านคน หวังกระตุ้นเศรษฐกิจ

สิงคโปร์ (เอเอฟพี/รอยเตอร์ส) - รัฐบาลสิงคโปร์แถลงว่า สิงคโปร์ต้องการเพิ่มจำนวนประชากรถึงร้อยละ 30 ในอีก 20 ปีข้างหน้า เพื่อให้เศรษฐกิจของประเทศไม่หยุดนิ่ง

รัฐบาลสิงคโปร์ระบุในสมุดปกขาวว่า แผนการเพิ่มจำนวนประชากรจาก 5.3 ล้านคนในขณะนี้ เป็นระหว่าง 6.5-6.9 ล้านคนในปี 2573 รวมถึง การจูงใจให้พลเมืองมีลูกมากขึ้น และการให้สัญชาติแก่ผู้เชี่ยวชาญที่เกิดในต่างประเทศมากขึ้น ขณะที่หลายเมืองในภูมิภาคเอเชียมีการพัฒนาให้ทันสมัยอย่างรวดเร็วและกำลังไล่ตามสิงคโปร์มาติด ๆ สิงคโปร์จึงต้องเดินหน้าพัฒนาและยกระดับเพื่อให้เป็นจุดเชื่อมต่อที่สำคัญในเครือข่ายเมืองต่าง ๆทั่วโลก และเป็นแหล่งสร้างงานและโอกาส

การเผยแพร่สมุดปกขาวมีขึ้นเพียงไม่กี่วันหลังจากพรรคกิจประชาชน (พีเอพี) ซึ่งเป็นพรรครัฐบาลมาเป็นเวลานาน พ่ายแพ้ในการเลือกตั้งซ่อม ท่ามกลางความไม่พอใจของประชาชนที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ต่อทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น และการแข่งขันเพื่อให้ได้งาน ซึ่งประชาชนมองว่าเป็นเพราะนโยบายรับคนต่างด้าวเข้าเมืองอย่างเสรีของรัฐบาล

สิงคโปร์มีพื้นที่เพียง 714 ตารางกิโลเมตรซึ่งน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของกรุงลอนดอน ของอังกฤษ มีประชากรเพียง 5.3 ล้านคน และมีชาวต่างชาติอยู่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของประชากรทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากราวร้อยละ 25 ในปี 2543 ส่วนฮ่องกง ซึ่งเป็นประเทศคู่แข่งของสิงคโปร์มีพื้นที่ 1,104  ตารางกิโลเมตร มีประชากร 7.1 ล้านคน

หนังสือพิมพ์แนวหน้า :กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2556