มองอสังหาริมทรัพย์ประเทศเพื่อนบ้าน

การประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินในภูมิภาคอาเซียน เมื่อต้นเดือน ก.ค. ที่ผ่านมา มีการพูดถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยผู้รู้ในแต่ละประเทศโดยตรง ทั้งจาก กัมพูชา บรูไน เวียดนาม มาเลเซีย สิงคโปร์ และอินโดนีเซีย สรุปได้ความว่า

ที่ กัมพูชา พื้นที่สำนักงานมีค่าเช่าประมาณเดือนละ 600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งน้อยกว่าไทยไม่มากนัก สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะนี้เน้นสร้างตึกแถว แต่ก็เริ่มมีทาวน์เฮาส์ ส่วนอาคารชุดราคาแพงกลับชะลอตัว

อสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่น่าสนใจในกัมพูชาก็คือ การให้ต่างชาติเช่าพื้นที่ทำนา หรือร่วมทุนกับชาติตะวันออกกลางทำนา ปรากฏว่ามีการเข้ามาร่วมลงทุนมาก ทำให้กัมพูชามีสัดส่วนในการส่งออกข้าวได้มากกว่าเดิม

บรูไน รายได้ประชาชาติต่อหัวสูงกว่าไทยถึงประมาณ 5 เท่าตัว แต่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลับยังไม่มีอะไรโดดเด่นเป็นพิเศษ ยกเว้นการสร้างศูนย์การค้า โรงแรม  ส่วนหนึ่ง ส่วนในภาคที่อยู่อาศัยส่วนมากเป็นบ้านสร้างเองมากว่า

มาเลเซีย การจับจ่ายใช้สอยของประชากรภายในประเทศยังสูงอยู่ สำหรับมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 1.4 ล้านล้านบาทในปี 2554 นั้นแยกเป็นที่อยู่อาศัย 620,000 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ 280,000 ล้านบาท อุตสาหกรรม 115,000 ล้านบาท และเกษตรกรรม 190,000 ล้านบาท นอกนั้นเป็นอื่น ๆ

อสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียยังเติบโด โดยพิจารณาได้จากการที่มีที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จ 4.51 ล้านหน่วย และในอนาคต จะมีแผนการสร้างเพิ่มอีก 584,546 หน่วย

เวียดนาม ในด้านอสังหาริมทรัพย์พบว่า อาคารสำนักงานชั้นดีในกรุงฮานอย ณ ไตรมาส 1/2555 มี 290,000 ตารางเมตร ค่าเช่าประมาณ 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่มีอัตราว่างถึง 35% ในขณะที่ในนครโฮชิมินห์มี 137,000 ตารางเมตร แต่ค่าเช่าดีกว่าคือเดือนละ 1,500 บาท และมีอัตราว่างน้อยกว่าคือเพียง 16% ถ้าเทียบกับไทยสถานการณ์ถือว่าแย่กว่า แต่ก็อยู่ในภาวะฟื้นตัวขึ้นกว่าแต่ก่อน

สิงคโปร์ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาสิงคโปร์เติบโตอย่างรวดเร็ว ห้องชุดในสิงคโปร์มีราคาปานกลางสูงถึง 300,000 บาท โดยในใจกลางเมืองมีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 2.8% ส่วนในเขตชานเมืองมีอัตราผลตอบแทน 4.8% โดยที่สิงคโปร์เป็นแหล่งจับจ่ายสินค้าของภูมิภาคอาเซียน จึงทำให้พื้นที่ขายศูนย์การค้าค่อนข้างแพง โดยในเขตใจกลางเมือง มีอัตราสูงถึง 700,000 – 1,000,000 บาทต่อตารางเมตร

ขณะนี้คาดว่าสิงคโปร์จะเข้าสู่ภาวะถดถอยลงในระดับหนึ่งเพราะพิษเศรษฐกิจยุโรปและสหรัฐอเมริกา จึงคาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบไปด้วย
อินโดนีเซีย อาคารสำนักงานมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 544 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 3.51% และมีอัตราว่างเพียง 11% ส่วนโรงแรมชั้นหนึ่งมีค่าเช่าค่อนข้างสูงเพราะมีจำนวนจำกัดคือคืนละประมาณ 2,837 บาท

สำหรับห้องชุดใจกลางกรุงจาการ์ตามีราคา 56,000 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกมีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,755 บาทต่อตารางเมตร อินโดนีเซียมีความมั่นคงทางการเมืองสูง ประเทศมีขนาดใหญ่และมีทรัพยากรมาก โอกาสการเติบโตในอนาคตยังมีอย่างต่อเนื่อง

“จะเห็นได้ว่าแม้ภาวะเศรษฐกิจโลกจะตกต่ำ แต่ก็ส่งผลกระทบไม่มาก หากประเทศใดมีพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง มีทรัพยากรและประชากรเป็นจำนวนมาก ในอนาคตเมื่อมีเกิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ ASEAN Economic Community (AEC) แล้ว เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเทศอาจมีความสัมพันธ์กันมากขึ้นอีก ประเทศไทยต้องสามัคคีกันพัฒนาประเทศและเศรษฐกิจให้เข้มแข็งเพื่อการรับมือกับประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในอนาคตอันใกล้นี้” ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวสรุป

ที่มา : เดลินิวส์

AEC กับผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน มีเป้าหมายของการรวมกลุ่มทางเศรษฐกิจเป็น “ตลาดและฐานการผลิตเดียว (Single Market and Production Base)” โดยมีการเคลื่อนย้ายสินค้าบริการ การลงทุน และแรงงานฝีมือภายในอาเซียนได้อย่างเสรี รวมถึงการเคลื่อนย้ายเงินทุนที่เสรีมากขึ้น ภายในปี 2558 และภายใต้กรอบการเจรจาของอาเซียน แผนงานนาไปสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC Blueprint) กาหนดพันธกรณีให้ประเทศสมาชิกต้องเปิดเสรีการค้าบริการ รวมถึงบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยลดหรือยกเลิกกฎระเบียบที่เป็นอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาด (Market Access : MA) และข้อจากัดในการให้การปฏิบัติเยี่ยงคนชาติ (National Treatment : NT) หรือการปฏิบัติต่อคนต่างชาติที่มีสัญชาติอาเซียนเช่นเดียวกับคนในชาติตนเอง นอกจากนั้นแล้วยังเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นให้กับนักลงทุนที่มีสัญชาติอาเซียนได้สูงสุดถึง 70% อีกด้วย

จากข้อกำหนดดังกล่าว ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย จะต้องมีการปรับตัวและเตรียมความพร้อมรับมือกับนักลงทุนต่างชาติที่มีทั้งเงินทุนและเทคโนโลยีที่จะเข้ามาแข่งขันมากขึ้น เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังมีราคาต่ากว่าประเทศเพื่อนบ้านอย่างเช่น สิงคโปร์ อยู่มาก นอกจากนี้ประเทศไทยเองยังตั้งอยู่ในภูมิศาสตร์ที่เป็นศูนย์กลางของภูมิภาค ซึ่งเหมาะต่อการเข้ามาลงทุนหรือประกอบธุรกิจเป็นอย่างยิ่ง และอาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพและความมั่นคงของประเทศได้ในระยะยาว ในขณะเดียวกันก็จะเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการไทยสามารถออกไปแข่งขัน หรือขยายธุรกิจในประเทศเพื่อนบ้านที่มีอัตราความต้องการที่อยู่อาศัยสูงกว่า พร้อมทั้งเกิดการแลกเปลี่ยนเทคโนโลยีและองค์ความรู้ใหม่ๆ กับนักลงทุนจากประเทศสมาชิกมากขึ้น
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่เป็นธุรกิจการค้าครอบคลุมถึงการพัฒนา ออกแบบก่อสร้าง ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้เช่า ให้สินเชื่อจานอง ประเมินค่าทรัพย์สิน โอนเปลี่ยนมือและการบริหารจัดการดูแลทรัพย์สิน ทาให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจใหญ่ที่มีผู้เกี่ยวข้องหลายฝ่าย ทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดา เช่น นักพัฒนา นักลงทุน ตัวแทนนายหน้า นักกฎหมายนักสารวจ นักประเมินราคา นักบริหารทรัพย์สินเป็นต้น และที่เป็นนิติบุคคล เช่น การนิคมอุตสาหกรรม สถาบันการเงิน ธนาคาร บริษัทบ้านจัดสรร เป็นต้น ตามแผนงานนาไปสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน กาหนดให้การเคลื่อนย้ายของนักธุรกิจผู้เชี่ยวชาญ ผู้ประกอบวิชาชีพ แรงงานฝีมือและผู้มีความสามารถพิเศษมีการจัดทา Asean Business Card เพื่ออานวยความสะดวกในการเดินทาง และทา MRAs เพื่ออานวยความสะดวกในการประกอบวิชาชีพ (แพทย์ ทันตแพทย์ พยาบาล สถาปนิก วิศวกร นักบัญชี และนักสารวจ) อาจส่งผลทาให้เกิดปัญหาขาดแคลนแรงงานวิชาชีพตามมา แต่ในขณะเดียวกันก็จะเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการไทยลดต้นทุนจากการจัดหาสถาปนิก หรือวิศวกรเซ็นงานได้เช่นเดียวกัน

นอกจากนี้ ตามความตกลงการค้าสินค้าของอาเซียน (Asean Trade in Goods Agreement : ATIGA) ไม่ว่าจะเป็นการยกเลิกภาษีสินค้านาเข้าระหว่างประเทศสมาชิกอาเซียนด้วยกัน หรือการยกเลิกและขจัดมาตรการที่มิใช่ภาษี (Non-Tariff Barriers :NTBs) ที่จะเป็นอุปสรรคทางการค้าก็ตาม อาจส่งผลทาให้เกิดการลดต้นทุนในการนาเข้าวัตถุดิบ หรือวัสดุก่อสร้างจากประเทศสมาชิกที่มีต้นทุนการผลิตที่ต่ากว่า และไม่มีภาษีนาเข้าหรือเพิ่มทางเลือกและความหลากหลายให้กับผู้ประกอบการในการนาเข้าวัตถุดิบ หรือวัสดุก่อสร้างมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันก็อาจส่งผลทาให้เกิดการนาเข้าวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งบ้านที่มีคุณภาพต่า และไม่ได้มาตรฐานเข้าสู่ตลาดมากขึ้นเช่นกัน

ทั้งหมดที่กล่าวมาเป็นผลกระทบทางตรงที่อาจเกิดขึ้นกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจากการเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในอีก3 ปีข้างหน้า ในขณะที่ผลกระทบทางอ้อมนั้นเมื่อพิจารณาจากโครงสร้างอายุประชากรของประเทศสมาชิกอาเซียนพบว่ามีความคล้ายคลึงกัน โดยประชากรส่วนใหญ่ในแต่ละประเทศอยู่ในวัยหนุ่มสาวและวัยทางาน (อายุระหว่าง 15-64 ปี) ซึ่งสัดส่วนประชากรวัยทางานมีสูงถึง70% ของประชากรทั้งหมดในอาเซียน และยังเป็นกลุ่มที่มีกาลังซื้อสูง พร้อมจะลองสินค้าใหม่ๆ ที่มีการนาเทคโนโลยีและนวัตกรรมต่างๆมาใช้ในการผลิต ส่งผลทาให้เกิดแนวคิดการพัฒนาและการออกแบบที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม น่าจะมีความแปลกใหม่และดึงดูดความสนใจมากยิ่งขึ้น โดยมีการนาวัตถุดิบจากธรรมชาติมาผสมผสานในการออกแบบ หรือวัสดุก่อสร้างที่สามารถกาจัดเศษเหลือทิ้งได้ง่ายและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ซึ่งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยควรเร่งปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมของผู้บริโภคในอาเซียนที่หันมาให้ความสาคัญกับสินค้าประเภทดังกล่าวมากขึ้น

นอกจากนี้ รายได้เฉลี่ยของประชากรในแต่ละประเทศสมาชิกก็อาจจะเป็นตัวกาหนดแนวคิดในการพัฒนาและออกแบบที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน โดยสิงคโปร์และบรูไนจัดอยู่ในกลุ่มประเทศที่มีรายได้สูง ทาให้ผู้บริโภคนิยมสินค้าที่มีแบรนด์ โดยคานึงถึงคุณภาพและความทันสมัยของสินค้าเป็นสาคัญ ดังนั้นผู้ประกอบการจึงควรให้ความสาคัญกับแนวคิดที่เน้นในเรื่องของคุณภาพชีวิตและความปลอดภัยมาก่อนเป็นอันดับแรก

ในขณะที่มาเลเซียและไทยจัดอยู่ในกลุ่มประเทศที่มีรายได้ปานกลาง-สูง ซึ่งผู้บริโภคมักให้ความสาคัญกับสินค้าเทคโนโลยีและสารสนเทศ รวมถึงสินค้าที่สนองตอบต่อวิถีชีวิตที่เร่งรีบ ผู้ประกอบการจึงควรพัฒนาโครงการที่ช่วยส่งเสริมหรือสนับสนุนการทางานของผู้อยู่อาศัยให้ประสบความสาเร็จและบรรลุเป้าหมายในชีวิตได้เร็วขึ้น เช่น มีสภาพแวดล้อมที่สนับสนุนการทางาน หรือเอื้อให้เกิดการพัฒนาตนเอง ทาเลตั้งอยู่ในที่ที่เดินทางสะดวก หรือไม่ต้องเสียเวลาไปกับการดูแลทาความสะอาดที่อยู่อาศัยเหล่านี้ เป็นต้น

ในขณะที่ อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ เวียดนามและลาว จัดอยู่ในกลุ่มประเทศที่มีรายได้ปานกลาง-ต่า ส่วน กัมพูชา และพม่าจัดอยู่ในประเทศที่มีรายได้ต่า ซึ่งผู้บริโภคในประเทศเหล่านี้จะมีกาลังซื้อไม่สูงมากนัก จึงนิยมบริโภคสินค้าที่จาเป็นต่อการดารงชีวิตประจาวัน ผู้ประกอบการจึงควรให้ความสาคัญกับความคุ้มค่าในเรื่องของราคาเป็นสาคัญ ดังนั้น ผู้ประกอบการไทยจึงต้องเร่งปรับตัวและศึกษาหาข้อมูลต่างๆ ให้ครบถ้วนรอบด้านทั้งความได้เปรียบเสียเปรียบ ตลอดจนต้องรู้จักเรียนรู้วัฒนธรรม ขนบธรรมเนียม ประเพณีและความคิดของประเทศเพื่อนบ้านเพื่อจะได้เตรียมความพร้อมและรับมือกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจจะเกิดขึ้น เมื่อประเทศไทยก้าวเข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในอีก 3 ปีข้างหน้า

ที่มา: คุณเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์)