ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวอย่างไร? เมื่อความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง

แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจ แต่ยังถือได้ว่าเติบโตต่ำกว่าที่ควรจะเป็น เมื่อเทียบกับศักยภาพที่มีและเทียบกับภูมิภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 5% ของ GDP ซึ่งต่ำกว่าระดับ 10% ของ GDP ในยุคเฟื่องฟูก่อนหน้าที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเอเชียในปี 1997 อย่างมาก โดยระดับราคาในธุรกิจนี้ยังคงอยู่ในระดับเดียวกันหรือต่ำกว่าแนวโน้มของภูมิภาค โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์  

ปัจจัยด้านโครงสร้างมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างยิ่ง สัดส่วนของประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมืองนั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับระดับรายได้ ประชากรไทยเพียง 32% เท่านั้นที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง ซึ่งต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย (48%) มาเลเซีย (68%) และเกาหลี (81%) ยิ่งไปกว่านั้น การไม่มีชุมชนเมืองขนาดใหญ่ในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ทำให้กรุงเทพฯ มีสัดส่วนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้สมดุลกับพื้นทื่อื่น ๆ ในไทย โดยปัจจุบันกรุงเทพฯ มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างเกือบครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัย และกว่า 75% ของพื้นที่สำนักงาน

ลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลง  โครงสร้างของครัวเรือนกำลังเปลี่ยนไป โดยจำนวนครัวเรือนแบบใหม่ๆ (เช่น คนที่อาศัยอยู่คนเดียว ครอบครัวคู่สมรสไม่มีบุตรและครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยว) เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับสัดส่วนของประชากร  นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทก็เปลี่ยนแปลงด้วย ครัวเรือนรายได้ระดับปานกลางมีความต้องการอาศัยในทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ขณะที่กลุ่มรายได้ระดับสูงชอบอาศัยในบ้านเดี่ยว

เราจึงได้พัฒนาโมเดลเพื่อประมาณความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวขึ้นมา โดยอาศัยข้อมูลการเปลี่ยนแปลงทางโครงสร้างประชากรและความต้องการของแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ เราคาดว่าอัตราการเติบโตของตลาดในกรุงเทพฯ (ในแง่จำนวน) เฉลี่ยต่อปีจะอยู่ที่ประมาณ 4.7% ในช่วงอีก 10 ปีข้างหน้า ลดลงเล็กน้อยจากประมาณ 5.4% ในช่วงปี 2002 - 2007 โดยความต้องการที่อยู่อาศัยในย่านชุมชนเมืองขนาดใหญ่นอกกรุงเทพฯ คาดว่าจะเติบโตราว 6% สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมจะเติบโตสูงที่สุด ขณะที่ในพื้นที่อื่นๆ จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์เป็นหลัก

อีกประเด็นหนึ่งที่น่าสนใจมากคือ จะมีการเปลี่ยนแปลงของความต้องการภายในตลาดที่อยู่อาศัยประเภทนั้นๆ ด้วย จากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไปนั่นเอง เราได้ระบุตลาดหลัก (segment) สำหรับที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท ทั้งที่เป็นตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ พร้อมทั้งอธิบายลักษณะและความต้องการของตลาดดังกล่าว ตัวอย่างเช่น ครอบครัวที่ไม่ใช่ครัวเรือนเดี่ยวที่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มที่จะมีขนาดใหญ่ขึ้น ซึ่งส่งผลให้มีความต้องการห้องนอนหลายห้องมากกว่าครอบครัวคู่สมรสมีบุตร

เราต่างรู้ดีว่าทำเลมีความสำคัญขนาดไหนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จะมีทำเลดีๆ เหลืออยู่กี่แห่งเชียว ดังนั้น จะทำอะไรอื่นได้อีกบ้างเพื่อเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์? 

เราจึงได้ทำการวิเคราะห์ด้วยวิธี hedonic pricing analysis เพื่อหาว่าปัจจัยอะไรบ้างที่ทำแล้วจะทำให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินซื้อที่อยู่อาศัยหนึ่งๆ ได้มากขึ้น เราได้เก็บข้อมูลจากบ้านเดี่ยว 90 ยูนิต ทาวน์เฮ้าส์ 80 ยูนิตและคอนโดมิเนียม 75 ยูนิต เพื่อนำมาวิเคราะห์ โดยพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ เช่น ทำเล ระยะห่างจากรถไฟฟ้า/รถไฟใต้ดิน ขนาดที่อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เป็นต้น จากการวิเคราะห์พบว่ามีหลายปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินซื้อที่อยู่อาศัยหนึ่งๆ ได้มากขึ้น ตัวอย่างเช่น หากโครงการอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นประเภทไหนก็ตาม ถูกพัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียน ซึ่งเป็นตัวสะท้อนถึงความน่าเชื่อถือและชื่อเสียง ส่งผลให้ผู้บริโภคยินดีที่จะจ่ายเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการดังกล่าว เพิ่มขึ้นอีกกว่า 40% เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ 

ยิ่งไปกว่านั้น มีการประเมินว่าธุรกรรมที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ คิดเป็นเกือบ 70% ของมูลค่าธุรกรรมดังกล่าวของทั้งประเทศในปี 2009 แสดงให้เห็นว่า กรุงเทพฯ เป็นตลาดที่มีผู้แข่งขันมาก ทั้งๆ ที่มีพื้นที่จำกัด จากการวิเคราะห์ของเราพบว่า ความน่าเชื่อถือและชื่อเสียงของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับการตอบสนองความต้องการเฉพาะของทั้งตลาดเดิมและตลาดที่เกิดขึ้นมาใหม่ซึ่งเป็นผลจากโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่สำคัญในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้ผู้ประกอบการได้

รายงานฉบับนี้เน้นถึงการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างประชากรและความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงผลที่มีต่อแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว ในขณะที่ แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นกลับได้รับอิทธิพลจากปัจจัยทางเศรษฐกิจระดับมหภาคตามปกติทั่วไป อันได้แก่ อัตราการเติบโตของ GDP ความต้องการภายในประเทศ ราคาน้ำมันและเงินเฟ้อ และความมั่นใจของผู้บริโภค โดยแม้จะมีเหตุการณ์ไม่สงบเกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ แต่มุมมองของเราต่อแนวโน้มระยะสั้นก็ยังเป็นไปในทางบวกอยู่ เราคาดว่าในปี 2010 - 2011 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราการเติบโตสูงกว่าปี 2009 โดยเฉพาะในตลาดระดับกลาง แต่เนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคนั้นเปลี่ยนแปลงเร็ว และยากต่อการคาดการณ์ด้วยความแม่นยำสูง แนวโน้มในระยะสั้นจึงยังคงมี

ที่มา SCB ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ