กฎหมายน่ารู้กับอสังหาริมทรัย์

                       อสังหาริมทรัพย์ : กฎหมายน่ารู้

                       ผังเมืองกับการจัดรูปที่ดินโดยภาคเอกชน

• (กฎหมายจัดรูปที่ดินดูเหมือนจะเป็นหมันในประเทศไทย)

กฎหมายจัดรูปที่ดินดูเหมือนจะเป็นหมันในประเทศไทย แต่ในความเป็นจริงการจัดรูปที่ดินถือเป็นมาตรการที่ดียิ่งในการพัฒนาเมืองและการผังเมืองที่แม้แต่ภาคเอกชนไทยก็สามารถดำเนินการได้
 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทย ชี้ให้เห็นถึงความเป็นไปได้ในการใช้มาตรการนี้เสมือนอาวุธในการรวบรวมที่ดินของภาคเอกชนเพื่อการพัฒนาเมือง
 การจัดรูปที่ดินที่ออกเป็นกฎหมายมาตั้งแต่ปลายปี 2547 ยังไปไม่ถึงไหน อาจทำให้เห็นว่าเป็นกฎหมายที่ไม่มีประโยชน์ในทางปฏิบัติ  อย่างไรก็ตาม ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ที่เคยจัดทำแบบจำลองทางสถิติเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สินเป็นรายแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2533 (21 ปีมาแล้ว) และได้ดำเนินการศึกษาการจัดรูปที่ดินให้กับกรุงเทพมหานคร กรมโยธาธิการและผังเมือง สภาพัฒน์ฯ และ JICA (หน่วยงานที่ปรึกษาของญี่ปุ่น) เชื่อว่า การจัดรูปที่ดินจะเป็นอาวุธที่ทรงพลังของนักพัฒนาที่ดินในอนาคต
 ตามคำจำกัดความใน พรบ. ข้างต้น การจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ หมายถึง “การดำเนินการพัฒนาที่ดินหลายแปลงโดยการวางผังจัดรูปที่ดินใหม่ ปรับปรุงหรือจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการร่วมรับภาระและกระจายผลตอบแทนอย่างเป็นธรรม ทั้งนี้ โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนกับเอกชนหรือเอกชนกับรัฐ เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในด้านการคมนาคม เศรษฐกิจ สังคม สิ่งแวดล้อมและชุมชน และเป็นการสอดคล้องกับการผังเมือง”
 โดยนัยนี้ก็คือการนำแปลงที่ดินของชาวบ้านหลายแปลงมารวมกัน แล้วแบ่งแปลงใหม่ สร้างสาธารณูปโภคโดยเฉพาะถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า ประปาเข้าไปในพื้นที่ การนี้จะทำให้แปลงที่ดินที่แบ่งใหม่มีขนาดเล็กลงกว่าเดิม และยังไม่จำเป็นต้องตั้งอยู่บริเวณจุดเดิม เพราะจุดเดิมอาจถูกตัดเป็นถนนใหม่ในพื้นที่โครงการ แต่การแบ่งนั้นต้องให้เกิดผลตอบแทนอย่างเป็นธรรมเท่าเทียมกันนั่นเอง
 วิธีนี้ก็คล้ายกับการพัฒนาที่ดินตามปกติของผู้ประกอบการภาคเอกชน ที่ซื้อที่ดินจากชาวบ้านแล้วรวมเป็นแปลงเดียวกัน สร้างสาธารณูปโภคแล้วจัดสรรใหม่ ต่างกันแต่ว่ากรณีนี้ชาวบ้านรวมตัวกันเอง หรืออาจมีผู้ช่วยสนับสนุนให้เกิดการรวมตัว เช่น ภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ได้ การจัดรูปที่ดินนี้มีข้อดีคือเป็นการปลดล็อกที่ดินที่แต่เดิมเจ้าของที่ดินอาจไม่ยอมทำอะไรเป็นการกีดขวางการพัฒนา แต่การจัดรูปที่ดินในบริเวณใด ถ้าเจ้าของที่ดินส่วนน้อยไม่เห็นด้วย ก็ยังสามารถดำเนินการได้ หากเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่และครอบครองที่ดินส่วนใหญ่ประมาณสองในสามเห็นควรให้ดำเนินการด้วย เพื่อที่ทุกฝ่ายจะได้ประโยชน์ด้วยกันบนพื้นฐาน Win Win นั่นเอง
 หัวใจสำคัญแห่งความสำเร็จอยู่ที่การประเมินค่าทรัพย์สินที่ทุกฝ่ายได้รับความเป็นธรรม กล่าวคือต้องประเมินค่าที่ดินก่อนและหลังแผนการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นที่ยอมรับของคนส่วนใหญ่ให้ได้ ชาวบ้านเจ้าของที่ดินอาจไม่ใช่นักประเมินแต่ย่อมเข้าใจได้ว่าอย่างไรจะเป็นธรรมหรือไม่ อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องผลประโยชน์ แต่หากให้เจ้าของที่ดินผู้มีส่วนได้เสียได้มาถกกันให้ชัด ๆ ถึงการแบ่งผลประโยชน์ตามหลักวิชาประเมินแล้ว ความร่วมมือก็จะเกิดขึ้น ความสำเร็จที่ยั่งยืนก็จะตามมา 
 ผลของการประเมินค่าทรัพย์สิน ชี้ให้เห็นว่าความเป็นไปได้ของโครงการจัดรูปที่ดินมีอยู่จริงเพราะในทางการเงินแล้วนับว่าประสบความสำเร็จมาก มูลค่าที่ดินเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวแม้ขนาดที่ดินหลังการจัดรูปจะเล็กลงไปก็ตาม การที่อยู่ดี ๆ มูลค่าเพิ่มขึ้นก็ไม่ใช่เรื่องน่าแปลกใจอะไร เพราะแต่เดิมที่ดินส่วนใหญ่ไม่มีถนนตัดผ่าน เป็นที่ตาบอด หรือมีเพียงถนนเส้นเล็ก ๆ แต่เมื่อมีการจัดรูปมีการตัดถนนใหม่ มีการสร้างสาธารณูปโภคขึ้น มูลค่าที่ดินก็กระโดดเพิ่มสูงขึ้นทันที 
 นักพัฒนาที่ดินสามารถทำการรวมแปลงที่ดินได้ เป็นผู้เจรจาต่อรอง และพยายามทำให้การจัดรูปที่ดินสำเร็จลงได้ รวมทั้งการเป็นตัวกลางในการจัดการด้านการเงินของโครงการ การได้มาซึ่งแปลงที่ดินนั้น ลำพังอาศัยการรวมแปลงที่ดินตามปกติอาจมีต้นทุนสูง การรวมแปลงที่ดินโดยวิธี ยังไม่ต้องเสียค่าโอน และยังสามารถได้รับการสนับสนุนจากทางราชการได้อีกด้วย การพัฒนาที่ดินโดยอาศัยการจัดรูปที่ดินจึงมีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติในเชิงธุรกิจทั้งนี้ขึ้นอยู่กับวิสัยทัศน์ของนักพัฒนาที่ดินและทางราชการในอนาคต
 หากสามารถดำเนินการจัดรูปที่ดินตามตรอกซอกซอยในเขตใจกลางเมืองเป็นจำนวนมาก ก็จะทำให้ที่ดินในใจกลางเมืองได้รับการใช้สอยอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทำให้เมืองได้รับการพัฒนาอย่างเป็นระบบ  การรุกการใช้ที่ดินไปสู่ที่เกษตรกรรมนอกเมืองก็จะน้อยลงตามลำดับ  ผังเมืองก็จะได้รับการพัฒนาอย่างยั่งยืน

โดย : ดร.โสภณ พรโชคชัย

วันที่ 23 ธันวาคม 2554 

กรุงเทพธุรกิจ