หากคุณต้องการจะลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์...ต้องทำอย่างไร

      ด้วยการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่ต้องอาศัยเม็ดเงินที่ค่อนข้างสูง แต่ถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่มั่นคง และมีธรรมชาติที่ต่างจากสินทรัพย์อื่นๆนั่นก็คือ ยิ่งใช้มาก ยิ่งเป็นการประกันราคา เพราะมีคนช่วยดูแลรักษาสภาพไม่ให้เสื่อมโทรม ด้วยเหตุนี้เองจึงทำให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้หยุดอยู่แค่คนที่มีอายุและประสบการณ์มากเท่านั้น นักลงทุนหน้าใหม่ๆ รวมถึงกลุ่มคนอายุน้อยก็หันมาให้ความสนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์กันเป็นจำนวนมาก จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ “ คอนโด พร้อมอยู่ ” กลายเป็นที่นิยมกันมาก นักลงทุนสามารถลงทุนได้ทั้งระยะสั้น ประเภทขายดาวน์หรือขายใบจอง หรือรอให้โอนเสร็จเรียบร้อยแล้วค่อยขายต่อก็ทำได้ไม่ยาก ยิ่งโดยฉพาะโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า สะดวกสบายในการเดินทาง ยิ่งเป็นที่ต้องการไม่ว่าจะขึ้นหลายต่อหลายโครงการก็ล้วนแต่มีผู้จองเต็มแทบทุกโครงการ หรือถ้าหากคุณมีเงินเย็น การลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนมากกว่า ซื้อมาแล้วปล่อย คอนโดให้เช่า เก็บกินค่าเช่าได้ยาวๆหรือจะเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ก็ล้วนแต่ทำกำไรให้นักลงทุนได้อย่างงามเลยทีเดียว

     แต่พึงระลึกไว้เสมอว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงด้วยกันทั้งนั้น ดังนั้นก่อนที่คุณจะตัดสินใจเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการใดหรือในรูปแบบใดนั้น คุณควรศึกษาข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆอย่างละเอียดถี่ถ้วนเสียก่อน เปรียบเทียบข้อมูลจากหลายแหล่งที่เชื่อถือได้ รวมถึงจะต้องได้เห็นของจริงทุกครั้งก่อนการตัดสินใจซื้อ และที่สำคัยเหนือสิ่งอื่นใด ประเมินศักยภาพของตัวเองเสียก่อน เนื่องจากเราไม่สามารถทราบได้เลยว่า อสังหาริมทรัพย์ที่คุณเลือกลงทุนไปนั้น ไม่ว่าจะแบบ SHORT TERM หรือ LONG TERM จะให้ผลตอบแทนแก่คุณได้เมื่อไหร่ บางครั้งอาจจะใช้เวลาเพียงไม่กี่ชั่วโมงก็สามารถให้ผลตอบแทนคุณได้ หรืออาจจะต้องถือครองนานหลายปี ดังนั้นหากสายป่านคุณไม่ยาวไม่เพียงพอที่คิดว่าจะให้ผลกำไร ก็อาจจะกลายเป็นต้องสูญเสียเงินที่ลงทุนไปโดยไม่ได้อะไรกลับมาเลยก็เป็นได้

ที่มา :

วิธีการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

วิธีเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ปัจจุบันผู้ที่ต้องการสร้างความมั่งคั่งทางการเงินอาจมองว่าการกระจายเงินไปลงทุนสินทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น หุ้น กองทุนรวม พันธบัตรรัฐบาล ก็เป็นสิ่งที่เพียงพอแล้ว แต่ในความเป็นจริงยังมีสินทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง ซึ่งมีอยู่อย่างจำกัด ช่วยสู้กับอำนาจเงินเฟ้อเป็นอย่างดี และเป็นที่ต้องการของมนุษย์มาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน สินทรัพย์ที่ว่านี้ก็คือ อสังหาริมทรัพย์ พูดอย่างนี้หลายท่านอาจคิดว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของคนรวย แท้จริงแล้วยังมีช่องทางลงทุนอื่นที่เปิดโอกาสให้กับผู้ที่มีความสนใจได้เหมือนกัน             การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกได้กว้างๆ เป็นสองรูปแบบคือ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง และการลงทุนผ่านทางตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งก็จะมีทั้งหุ้น และหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยการลงทุนทางตรง คือการได้มาซึ่งสิทธิ์ในการครอบครอง เช่น การซื้อที่ดินเปล่า บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม โดยคาดหวังผลกำไรจากราคาที่สูงขึ้น หรือรายได้ในรูปแบบของค่าเช่า แต่สำหรับผู้ที่มีเงินลงทุนไม่มากนัก อาจเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมผ่านการซื้อหน่วยลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีการเสนอขายครั้งแรก (IPO) ผ่านบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมและธนาคารตัวแทน หลังจากนั้นจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ลงทุน กรณีที่ผู้ลงทุนจองซื้อไม่ทันในช่วงเสนอขายครั้งแรก สามารถลงทุนผ่านการเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์กับบริษัทหลักทรัพย์ได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางตรง มีปัจจัยที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาได้แก่ สภาพคล่อง ทำเล และสิทธิประโยชน์ทางภาษี ในยามตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู การซื้อขายเปลี่ยนมือเกิดขึ้นได้ไม่ยาก เพราะตลาดเป็นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คนซื้อก็ซื้อได้ คนขายก็ขายได้กำไร แต่หากภาวะดังกล่าวหมดไปอาจเกิดภาวะ “ติดที่” เข้ามาแทน คือ ซื้อไปแล้วไม่มีคนซื้อต่อ จนทำให้ผู้ลงทุนขาดสภาพคล่องทางการเงิน สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อหารายได้จากค่าเช่า การพิจารณาเพียงโครงการที่มีทำเลดีเพียงอย่างเดียวคงไม่เพียงพอ ควรต้องคำนึงด้วยว่าปริมาณการปล่อยเช่า (อุปทาน) ในพื้นที่นั้นมีมากแล้วหรือยัง โครงการบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เช่น ติดรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน แต่หาผู้เช่ายากเพราะมีจำนวนโครงการสร้างใหม่มากมายจนล้นตลาด จนเกิดการแข่งขันทางด้านราคา ส่งผลให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดลง การคิดผลตอบแทนจากการให้เช่าทำได้ไม่ยาก เช่น กรณีต้องการผลตอบแทนประมาณ 6% ต่อปี สำหรับคอนโดฯ ราคา 1,500,000 บาท สามารถให้เช่าได้ประมาณเดือนละ 7,500 บาท (1,500,000x6%/12) อย่างไรก็ดี อัตราค่าเช่าจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับทำเล สิ่งอำนวยความสะดวก ชื่อเสียงโครงการ รวมถึงความพอใจของทั้งสองฝ่าย  ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงที่มีการขอสินเชื่อ ผู้ลงทุนยังสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้สูงสุดที่ 100,000 บาทอีกด้วย และถ้าเป็นการซื้อบ้านหลังแรก ยังสามารถนำเงินค่าซื้อมาหักลดหย่อนภาษีเพิ่มเติมได้อีก 10% ของมูลค่า แต่ไม่เกิน 5 แสนบาทภายในระยะเวลา 5 ปี ตามนโยบายของรัฐบาล  (สำหรับบ้านหลังแรกที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และซื้อระหว่างวันที่ 21 ก.ย. 2554 – 31 ธ.ค. 2555) ทำให้ประหยัดภาษีไปได้มาก ยกตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดฯ หลังแรกในราคา 4,000,000 บาท นอกเหนือจากการนำดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีตามจริงได้ไม่เกิน 100,000 บาทแล้ว ยังสามารถนำเงินค่าซื้อคอนโดฯ มาหักลดหย่อนภาษีได้เพิ่มเติมอีก10% หรือ 400,000 บาท ภายในระยะเวลา 5 ปี หรือเท่ากับว่าลดหย่อนภาษีได้อีกปีละ 80,000 บาท(400,000 บาท / 5 ปี) ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนี้ จะช่วยประหยัดภาษีได้มากน้อยแค่ไหนก็ขึ้นอยู่กับฐานภาษีของผู้ลงทุนเองด้วย สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม ผ่านการซื้อหน่วยลงทุนกองทุนรวม เช่นเดียวกับการลงทุนประเภทอื่น ที่ต้องคำนึงถึงโอกาสในการสร้างรายได้ในปัจจุบัน อนาคต รวมถึงโอกาสในการปรับเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์ที่กองทุนนำเงินไปลงทุนว่ามีมากน้อยแค่ไหน กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะนำเงินไปลงทุนสินทรัพย์โดยตรง เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ รีสอร์ท สนามบิน โรงงาน โกดัง ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น ลักษณะกองทุนจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทคือ แบบซื้อขาด (Freehold) และแบบสิทธิการเช่า (Leasehold) การจะเลือกลงทุนในกองทุนแบบไหนขึ้นกับตัวคุณเองว่าชอบซื้อหรือชอบเช่า แต่ในระยะยาวราคาของกองทุนรวมแบบสิทธิการเช่ามีโอกาสลดลงตามสิทธิการเช่าที่ลดลง การลงทุนในกองทุนรวมประเภทนี้นอกจากจะมีตลาดรองไว้เป็นสภาพคล่องให้กับนักลงทุนที่ต้องการซื้อขายแล้ว ผู้ลงทุนมีโอกาสรับเงินปันผลซึ่งโดยทั่วไปจะมีไม่เกินปีละ 4 ครั้ง ดังนั้น ในการเลือกลงทุน ท่านสามารถพิจารณาเลือกกองทุนได้จากประวัติการจ่ายเงินปันผล และควรพิจารณาต้นทุนค่าใช้จ่ายกองทุนด้วยว่ามีอะไรบ้าง เพราะผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับคือผลตอบแทนหลังจากหักค่าใช้จ่ายของกองทุน โดย : วสุ ศรีธิมาสถาพร, CFP ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล  ธนาคารกสิกรไทย

39 ทำเลมีตำหนิ รู้ไว้เพื่อเลี่ยง

1. ทำเลอยู่บนทางสามแพร่ง ถือเป็นทำเลอันตรายที่อัปมงคลมากตามความเชื่อของทั้งไทยและจีน

2.บ้านที่อยู่ในแนวสายไฟแรงสูงผ่าน ผลการวิจัยล่าสุดในออสเตรเลียพบว่าคนที่อาศัยอยู่ใกล้กับบริเวณที่สายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน มีโอกาสเสี่ยงเป็นมะเร็งมากโดยเฉพาะโรคลูคีเมีย (เม็ดโลหิตขาวมาก) ต่อมน้ำเหลือง และโรคอื่น ๆ ในช่วงบั้นปลาย

3. ทำเลอยู่ตรงข้ามกับวัดและศาลเจ้า ไม่นิยมกัน เพราะวัดมักมีงานศพอยู่บ่อย ๆ จึงไม่เป็นมงคล ขณะที่ศาลเจ้ามักมีเสียงดังอึกทึก และคนจีนเชื่อกันว่าการอยู่ใกล้วัดและศาลเจ้าจะทำให้ทำมาค้าขายแล้วไม่ขึ้น

4.เป็นที่ดินที่ข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์จากบทบัญญัติทางกฎหมายและรูปร่างที่ดิน ข้อจำกัดต่าง ๆ ในที่นี้ เช่น เทศบัญญัติ ผังเมือง หรือกฎหมายการควบคุมการใช้ประโยชน์ เป็นต้น

5. ที่ดินที่มีรูปร่างผิดปกติและมีลักษณะไม่ได้ เช่น สามเหลี่ยมชายธง ที่ดินที่หน้าแคบและมีส่วนลึก (ลักษณะคล้ายไม้บรรทัด) หรือที่ดินรูปทรงผิดปกติในรูปลักษณ์ต่าง ๆ

6. เป็นที่ดินที่ถูกขุดหน้าดินไปและมีระดับต่ำ ทำเลเหล่านี้เมื่อนำมาทำประโยชน์จะมีความเสี่ยงจากดินถล่ม ปัญหาน้ำท่วม และปัญหาปลูกพืชอะไรไม่ได้

7. อยู่ใกล้หรือติดกับสถานที่ที่ไม่เป็นมงคล เช่น ติดป่าช้าหรือเมรุเผาศพ ทำเลเหล่านี้จะมีปัญหาด้านวิวทิวทัศน์ ทำให้เกิดความน่ากลัว หดหู่ และบางครั้งอาจก่อให้เกิดมลภาวะทางกลิ่นได้

8. ติดโรงแรมม่านรูดและอาบอบนวด เชื่อกันว่าเป็นทำเลอโคจร ผู้อยู่อาศัยในย่านนี้จะขาดความสงบ

9.อยู่ใกล้กับกองขยะ แหล่งกำจัดขยะ หรือโรงงานที่มีกลิ่นจัดที่ปล่อยสารพิษออกมา ผู้อยู่อาศัยในทำเลลักษณะนี้จะขาดความสุขกายสบายใจ เนื่องจากจะเผชิญปัญหามลภาวะทางกลิ่นรบกวนอยู่ตลอดเวลา

10.ใกล้สิ่งรบกวนซึ่งก่อให้เกิดมลภาวะทางเสียง เช่น ทางขึ้นลงของเครื่องบิน หรือทางรถไฟ จากผลการศึกษาล่าสุดในสวีเดนพบว่าจะทำให้เกิดความเครียดเรื้อรัง เพราะเสียงดังเข้าไปรบกวนความสามารถในการคิดของคนเรา รบกวนการพักผ่อนนอนหลับ ซึ่งทำให้มีความเสี่ยงมากขึ้นในการเป็นโรคความดันโลหิตสูง

11.ที่ดินติดภาระผูกพันอยู่ เช่น ภาวะจำยอม จดทะเบียนเช่าระยะยาว และสิทธิเก็บกิน ฯลฯ ภาระผูกพันเหล่านี้จะมีผลลิดรอนศักยภาพการใช้ประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งเจ้าของให้น้อยลงไปโดยปริยาย

12.ที่ดินที่ถูกน้ำเซาะ ตลิ่งชันที่ดินติดน้ำ ลักษณะนี้มีโอกาสพังทลายและสูญหายได้ นอกจากนั้นอาจมีผลทำให้ผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้ประโยชน์บนที่ดินมีอันตรายได้

13.ทำเลอยู่ในแนวเวนคืน ทำเลแบบนี้วันดีคืนดีมีโอกาสถูกทางราชการมายึดได้ตลอด

14.ที่ดินที่เป็นบ่อเลี้ยงปลาเก่า จะมีปัญหาดินพรุ ถมแล้วไม่แน่และดินขาความมั่นคงได้ในอนาคต

15.ทำเลอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ที่ดินเหล่านี้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ รวมถึงมีข้อจำกัดในการโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์

16.ที่ดินอยู่ในที่อับ เช่น ที่ดินที่เป็นซอยตันและหรือทำเลที่คนเดินทางข้ามไปถึง ทำเลเหล่านี้มักทำกิจการอะไรไม่ได้ และการใช้อยู่อาศัยจะมีปัญหาไม่ปลอดภัยได้

17.ที่ดินที่อยู่ในเขตชุมชนสลัม มักเป็นทำเลที่มีมลภาวะสูง มีปัญหาโจร ขโมยและอาชญากรรมเยอะ

18. บ้านที่บรรยากาศร้อนอบอ้าว เช่นอยู่ในดงตึกและไม่มีลมพัดผ่าน หรือเป็นทำเลที่มีลมพัดผ่านแต่ก็เป็นลมร้อนตลอด ทำเลแบบนี้อยู่อาศัยแล้วจะไม่เป็นสุขและต้องใช้พลังงานไฟฟ้ามากเป็นพิเศษ

19.อยู่ใกล้สถานเริงรมย์กลางคืน ต่าง ๆซึ่งจะทำให้ในเวลาค่ำคืนไม่มีความสงบ

20. ทำเลที่ดูเหมือนดี แต่กลับไม่ใช่ทำเลที่ดีจริงหรือให้ความสะดวกได้จริง เช่น ทำเลติดรถไฟฟ้า แต่เป็นติดรางรถไฟฟ้าไม่ใช่ติดสถานีรถไฟฟ้า โดยตั้งราคาขายเทียบเท่าทำเลดี ๆ ทั้งที่ทำเลที่ดีจริง ๆ ได้แก่ ทำเลที่จะต้องอยู่ห่างสถานีไม่เกิน 200-300 เมตร หรือทำเลที่อยู่ในวิสัยที่จะเดินทางโดยทางเท้าไปได้เท่านั้น

21.  บ้านผีสิง รวมถึงบ้านที่เคยเกิดสิ่งไม่ดีและเคยมีการตายโหงเกิดขึ้น ทำเลแบบนี้น่าแปลกตรงที่มักมีผลทำให้ผู้อยู่อาศัยอยู่แล้วไม่มีความสุข และมักมีแต่เรื่องซวย ๆ เกิดขึ้นเสมอ

22. ทำเลที่อยู่ห่างไกลชุมชน ไม่มีผู้คนอยู่อาศัย ไกลปืนเที่ยง เพราะเป็นทำเลที่อาจเกิดภัยอันตรายขึ้นได้

 23. บ้านที่อยู่ในทำเลที่ไม่สอดคล้องกับบ้านส่วนใหญ่  เช่น เป็นบ้านใหญ่ชั้นดีราคาแพงแต่กลับไปตั้งในย่านคนจน ซึ่งบ้านส่วนใหญ่เป็นบ้านขนาดเล็กและมีราคาถูก ทำเลที่ขัดแย้งแบบนี้จะมีผลทำให้บ้านมีความล่อแหลม ไม่ปลอดภัย และเกิดความเสี่ยงในการถูกโจรกรรมมากขึ้น

24.ทำเลที่มีโจรผู้ร้ายชุกชุม โดยพิจารณาได้จากสถิติการเกิดการโจรกรรมและอาชญากรรมในท้องที่

25.บ้านอยู่ติดโรงพยาบาล  ทำเลลักษณะนี้อยู่แล้วจะขาดความสุขกายสบายใจ เนื่องจากตลอดวันมีแต่จะเห็นคนป่วย คนเจ็บเข้าออกโรงพยาบาลอยู่ตลอดเวลา

26.ทำเลที่ตั้งอยู่บนถนนในช่วงทางโค้งหรือช่วงอันตรายของถนน เพราะอยู่อาศัยแล้วจะมีอันตรายได้

27. ทำเลที่อยู่ใกล้สี่แยกไฟแดง เป็นทำเลที่ไม่ค่อยดี เพราะการจราจรจะแออัดอยู่เสมอ ทำให้มีข้อจำกัดในการทำประโยชน์รวมถึงการจอดรถ

28.ทำเลที่มีหม้อไฟฟ้าแรงสูงตั้งอยู่ จะมีความเสี่ยงในการที่หม้อแปลงจะระเบิด ทำให้เกิดอันตรายขึ้นได้

29. ร้านค้าทำเลอยู่ใต้สะพานลอย บริเวณทางแยกต่าง ๆ จะมีผลทำให้ความคึกคักของลูกค้าน้อยลง

30.อยู่ใกล้ส้วมสาธารณะ  จะมีปัญหามลภาวะทางกลิ่น และถือเป็นวิวทิวทัศน์ที่คนไม่อยากเห็นกัน

31.ทำเลที่รถติดมาก ๆ  ทำเลเหล่านี้อยู่แล้วจะขาดความสะดวกสบาย ทำให้เกิดความเครียดขึ้นได้

32. ทำเลที่น้ำประปาและไฟฟ้ายังเข้าไม่ถึง จะทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นได้

33.  ทำเลที่ถนนแคบ จะทำให้ไม่สะดวกในการอยู่อาศัย การเดินทางเข้าออกและไม่สามารถจอดรถได้

34. ทำเลที่ประชากรมีแนวโน้มน้อยลง เนื่องจากมีการอพยพออกนอกพื้นที่ทำเลลักษณะนี้ปกติจะทรุดโทรมเร็วกว่าย่านอื่น และราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นน้อยมาก ดีไม่ดีอาจลดลงด้วย

35.ทำเลที่มีบ้านประกาศขายอยู่อย่างดาษดื่น ๆ  ถือเป็นตัวชี้ได้เป็นอย่างดีว่า บริเวณนั้นไม่น่าอยู่ หรือมีปัญหาอะไรบางอย่างซ่อนอยู่ในทำเลบริเวณนั้น

36. ทำเลที่น้ำท่วม ซึ่งจะทำให้อาศัยแล้วไม่สะดวกและขาดความสุขกายสบายใจ

 37.ทำเลที่สกปรกและขาดสุขลักษณะ ทำเลแบบนี้อยู่แล้วอาจมีปัญหาสุขภาพได้

38. ทำเลที่มีปลวกมากบริเวณที่มีปลวกเยอะ ๆ  มักเป็นทำเลที่กำจัดปลวกได้ยาก ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการกำจัดไล่ปลวกอยู่เสมอ ทั้งยังอาจก่อให้เกิดปัญหาด้านสุขภาพตามมาแก่ผู้อยู่อาศัยได้ด้วย

39.บ้านที่อยู่ติดหรือใกล้กับเพื่อนบ้านที่ไม่ควรอยู่ใกล้ เช่น ร้านขายโลกศพ ร้านซ่อมรถ ร้านทำประตูเหล็ก-มุ้งลวด-เหล็กดัด ร้านขายสัตว์ปีก ร้านขายไข่ เป็นต้น ทำเลเหล่านี้มักมีปัญหามลภาวะด้านต่าง ๆ ตามมา

ที่มา: istyleproperty.com

ทำเลบ้านแบบใดจึงเรียกว่าดี

การเลือกทำเลให้ถูกใจ ต้องมีอะไรบ้าง

“ทำเล” เป็น หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่สุดที่ใช้ในการเลือกที่อยู่อาศัย  ปกติแล้วคนเรามักเลือกทำเล โดยอาศัยความคุ้นเคยที่มีกับทำเลมาก่อนเป็นสำคัญ  อาจมาจากความที่เคยอยู่ในบริเวณนั้นมาก่อน หรือเคยมาทำธุระส่วนตัวในบริเวณนั้นเป็นประจำ ซึ่งเทคนิคการเลือกทำเลเช่นว่านี้ จัดเป็นเทคนิคที่ไม่เหมาะสมในการนำไปปฏิบัติ โดยคุณควรจะพิจารณาองค์ประกอบของทำเลดังนี้

1. สภาพภูมิอากาศ

ได้แก่อุณหภูมิ ปริมาณฝน หมอก ความชื้น และทิศทางลม เป็นต้น ประเด็นนี้ความจริงเกี่ยวพันมากกับการอยู่อาศัยทั้งในแง่ของภาวะอารมณ์และสุขภาพ รวมถึงความสะดวกในการทำกิจกรรมนอกบ้าน   การไปสำรวจทำเลด้วยตัวเอง เพื่อสัมผัสภูมิอากาศ หลายๆ ครั้ง ในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน  วิธีนี้จะทำให้คุณทราบข้อมูลเหล่านี้ได้ดีกว่าวิธีสอบถามจากคน อื่น

2. กิจกรรมต่างๆ ในท้องถิ่น 

กิจกรรมต่าง ๆ เช่น สนามกอล์ฟ สนามเทนนิส บ่อตกปลา สนามขี่ม้า สระว่ายน้ำ ทะเลสาบคลองพายเรือ ชายหาด พื้นที่ดูนก และสถานออกกำลังกาย  ในเรื่องการเปรียบเทียบทำเลนั้น มีหลักอยู่ว่าทำเลใดก็ตามยิ่งมีกิจกรรมต่างๆ เหล่านี้มาก และหลากหลายเท่าไร จะเป็นผลให้ทำเลนั้น มีความน่าสนใจมากขึ้น

3. ใครเป็นผู้อยู่อาศัยในทำเลนั้น 

เพื่อนบ้านมีความเกี่ยวพันความความสุขและความสงบในการอยู่อาศัยอย่างมาก   เพื่อนบ้านที่ดีและมีคุณภาพ เป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้ทำเลบางทำเลกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจไปได้ ในทางกลับกัน ก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ทำเลที่น่าจะดีบางแห่ง กลับกลายเป็นทำเลที่ไม่น่าสนใจไปได้เช่นกัน ดังนั้น จึงควรต้องตรวจสอบให้ทราบแน่ชัดว่า ทำเลบ้านที่เราสนใจนั้น ใครเป็นผู้อาศัยอยู่ในบริเวณนั้น เป็นคนดีและมีคุณภาพมากน้อยเพียงใด 

4. ความปลอดภัยในทรัพย์สินและการอยู่อาศัย

เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่เกี่ยวพันกับความสงบสุขในการอยู่อาศัยมาก จึงไม่ควรมองข้ามประเด็นนี้ไป การเลือกทำเลจำเป็นต้องมีการตรวจสอบดูประวัติอาชญากรรม ในบริเวณนั้นว่า มีจำนวนและความถี่มากน้อยเพียงใด ทั้งนี้ การตรวจสอบอาจทำได้โดยการตรวจเช็คกับสถานีตำรวจและจากการพูดคุยสอบถามกับผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้นก็ได้

5. ความสะดวกในการเดินทางเข้าถึง

คือ ดูความใกล้ ไกล ในการเดินทางไปถึง ปกติแล้วทำเลที่อยู่ไกล และมีความไม่สะดวกในการเดินทาง มักมีผลกระทบในทางลบตามมาหลายเรื่อง ตั้งแต่เรื่องค่าใช้จ่ายในการเดินทาง การเสียเวลา และขาดความสะดวกในการทำกิจกรรมต่างๆ รวมถึงข้อจำกัดในการเข้าถึงบริการต่างๆ ทั้งของภาครัฐและภาคเอกชน ซึ่งทำให้กระทบต่อมูลค่าของทำเลในที่สุด

6. เศรษฐกิจในบริเวณนั้น 

บริเวณที่สามารถนำมาพัฒนาทำประโยชน์ในเชิงเศรษฐกิจได้มากกว่า ทำเลนั้นก็มักจะมีมูลค่าที่สูงกว่าเสมอ ดังนั้น จึงควรพิจารณาตรวจสอบกิจกรรมทางธุรกิจที่เป็นส่วนประกอบของเศรษฐกิจในท้องที่ให้ทราบอย่างแน่ชัด

7. ประเภทของบ้านที่มีอยู่ในบริเวณนั้น

โดยดูว่าเป็นบ้านเดี่ยว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรืออพาร์ทเมนท์ ประเภทบ้านในแต่ละทำเล เป็นตัวบ่งบอกให้ทราบถึงประเภทและคุณภาพของผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้นได้เป็นอย่างดี และมักมีผลเกี่ยวพันต่อสภาพแวดล้อมของทำเลไปโดยปริยาย ยกตัวอย่างเช่น  ถ้าบ้านในบริเวณนั้นทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยวที่มีขนาดพื้นที่ ค่อนข้างใหญ่ จะมีผลทำให้ทำเลนั้นเป็นพื้นที่ที่มีความสงบในการอยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่ใน ย่านที่เป็นทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม หรือ อพาร์ทเมนท์

8. ค่าครองชีพสูงหรือต่ำมากน้อยเพียงใด

ปัจจัยค่าครองชีพมีความเกี่ยวพันกับการอยู่อาศัยโดยตรงทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งไม่ควรมองข้ามประเด็นนี้ไป ปกติแล้ววิธีง่ายๆ ในการตรวจเช็คค่าครองชีพว่าสูงหรือต่ำมากน้อยเพียงใด จะอาศัยการเปรียบเทียบราคาของใช้จำเป็นในร้านค้าท้องถิ่น เช่น ราคาก๊าซ  ราคายา ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบริการดูแลความสะอาดบ้าน และบริการอื่นๆ ว่ามีราคาสูงต่ำมากน้อยเพียงใด เมื่อเทียบกับบริเวณอื่น

9. สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการภาครัฐ

ทำเลที่สามารถใช้บริการต่างๆ เหล่านี้ได้มากกว่า ย่อมหมายถึงประโยชน์ส่วนเพิ่มที่จะตกอยู่กับผู้อยู่อาศัยในทำเลเหล่านั้นไปโดยปริยาย สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการภาครัฐเหล่านี้ เช่น ประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ โรงพยาบาล สถานีตำรวจ สถานีดับเพลิง ตลาด โรงเรียน ห้องสมุด สวนสาธารณะ ศูนย์สุขภาพ ขนส่งมวลชน และท่อระบายน้ำ เป็นต้น

10. พื้นที่หรือทำเลมีข้อจำกัดอะไรบ้าง

เป็นการตรวจสอบเพื่อใช้เปรียบเทียบความคล่องตัวในการทำประโยชน์ของทำเลแต่ละ ทำเล เพราะทำเลบางทำเลอาจมีข้อจำกัดในการปลูกสร้าง หรือข้อจำกัดในเรื่องการใช้ประโยชน์ จากกฎเกณฑ์ที่กำหนดขึ้นจากหน่วยงานต่างๆ ของภาครัฐได้

ที่มา : เรียลตี้เวิร์ล

ระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ สามารถนำมาประยุกต์ใช้ประโยชน์ด้านใดได้บ้าง

 ด้านเศรษฐกิจ เพื่อช่วยเหลือในการพัฒนาทางด้านเศรษฐกิจ เช่น การวางแผนการใช้ทรัพยากรในการผลิต การวิเคราะห์ความพร้อมของวัตถุดิบและแรงงาน รวมถึงความต้องการของประชากรในแต่ละพื้นที่จากข้อมูลพื้นฐาน
 
ด้านคมนาคมขนส่ง  GIS สามารถใช้ในการเพิ่มประสิทธิผลทางด้านการคมนาคมขนส่ง เช่น การวางแผนเส้นทางการเดินรถประจำทาง การวางแผนการสร้างเส้นทางคมนาคม ทางรถไฟ ทางด่วน ทางเดินเรือและเส้นทางการบิน ฯลฯ ได้เป็นอย่างดี

ด้านสาธารณูปโภคพื้นฐาน การจัดสาธารณูปโภคพื้นฐานไปยังพื้นที่ต่างๆ ตามความต้องการของประชาชนนั้น GIS ได้เข้ามามีบทบาทอันสำคัญในการวางแผนในการสร้างถนน การเดินสายไฟฟ้า ท่อประปา รวมถึงการวางแผนในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคพื้นฐานเหล่านี้

ด้านการสาธารณสุข การประยุกต์ใช้ GIS ในการบริหารจัดการภาครัฐกับงานทางด้านสาธารณสุข มีใช้กันอย่างแพร่หลายในต่างประเทศ เช่น การระบุตำแหน่งของผู้ป่วยโรคต่างๆ การวิเคราะห์การแพร่ของโรคระบาด หรือแนวโน้มการระบาดของโรค ซึ่งการประยุกต์ใช้ GIS จะช่วยให้ผู้บริหารสามมารถวางแผนในการป้องกันและแก้ไขปัญหาทางด้านสาธารณสุขได้อย่งมีประสิทธิผลยิ่งขึ้น

ด้านการบริการชุมชน จะเกี่ยวข้องในส่วนของการให้บริการของรัฐกับประชาชนโดยทั่วๆไป ซึ่งประชาชนในแต่ละพื้นที่ จะมีความต้องการบริการจากภาครัฐกับประชาชนโดยทั่วๆไป ซึงประชาชนในแต่ละพื้นที่ จะมีความต้องการบริการจากภาครัฐแตกต่างกันไป การใช้ GIS จะช่วยให้ผู้บริหารทราบถึงความต้องการของ ประชาชนโดยการให้บริการสาธารณะได้อย่างเป็นพลวัตร  

ด้านการบังคับใช้กฎหมายและการป้องกันอาชญากรรม มีการใช้กันอย่างแพร่หลาย เช่น การกำหนดจุดเสี่ยงต่อการเกิดอาชญากรรมเพื่อตั้งป้อมตำรวจ การวิเคราะห์พื้นที่เสี่ยงต่อการเกิดอาชญากรรม โดยการบันทึกจุดที่เกิดอาชญากรรมไว้ แล้วนำมาวิเคราะห์หาพื้นที่เสี่ยง ซึ่งเจ้าหน้าที่ผู้รักษากฎหมายสมารถวางแผนให้ความสำคัญกับบางพื้นที่ที่ต้องทำการดูแลเป็นพิเศษ เพื่อลดปัญหาอาชญากรรมได้ 

ด้านการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน การประยุกต์ใช้ GIS เพื่อช่วยในการวางแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นหนึ่งในกิจกรรมการประยุกต์ใช้ GIS ที่แพร่หลายที่สุด เพราะความสามารถในการวิเคราะห์ ประเมินผล ปละนำเสนอข้อมูลต่างๆในเชิงพื้นที่ที่จำเป็นต่อการวางผังเมือง และการจัดการเมืองสมารถกระทำได้อย่างสะดวก ทั้งการวิเคราะห์และประเมินศักยภาพในการใช้ประโยชน์ของแต่ละพื้นที่
ด้านการจัดเก็บภาษี การประยุกต์ใช้ GIS เพื่อช่วยในการจัดเก็บภาษี โดยอาศัยข้อมูลแผนที่มาตราส่วนขนาดใหญ่ เช่น 1:1,000 ซึ่งสมารถมองเห็นขอบเขตของอาคาร เพื่อใช้ในการนำเข้าข้อมูลการชำระภาษีอากร ซึ่งภาครัฐสามารถทำการติดตาม ตรวจสอบผลการจัดเก็บภาษีได้โดยสะดวก เพราะ ข้อมูลของสถานประกอบการ บ้านเรือน ฯลฯ ที่ชำระค่าภาษีอากรต่างๆ แล้วจะสามารถแสดงให้เห็นความแตกต่างได้โดยเฉดสีบนแผนที่ ทำให้สามารถค้นหา หรือติดตามการชำระภาษีอากรได้สะดวก และทำให้การจัดเก็บภาษีมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ด้านสิ่งแวดล้อม การประยุกต์ใช้ GIS เพื่อทดลองสร้างแบบจำลองทางด้านสิ่งแวดล้อม มีใช้กันอย่างแพร่หลายในต่างประเทศ เช่น การสร้างแบบจำลองสามมิติแสดงการถล่มของภูเขา ซึ่งการสร้างแบบจำลองใน GIS จะช่วยให้ผู้ใช้สามารถทำความเข้าใจกับลักษณะของพื้นที่ได้โดยง่าย และเป็นการเพิ่มการรับรู้แบบเสมือนจริงในรูปแบบของแบบจำลองสมมิติ ซึ่งช่วยลดความผิดพลาดในการตั้งสมมติฐานเกี่ยวกับปัญหาที่เกิดขึ้น ส่งผลต่อประสิทธิภาพและประสิทธิผลในการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อมเป็นอย่างยิ่ง

ด้านการจัดการภาวะฉุกเฉินและภัยพิบัติ สิ่งที่จำเป็นมากที่สุดในการจัดการในสภาวะฉุกเฉิน คือ การรับรู้ข้อมูลต่างๆที่เกี่ยวข้องให้มากที่สุด เพื่อทำการตัดสินใจให้เร็วที่สุดผิดพลาดน้อยที่สุด และมีประสิทธิผลมากที่สุด GIS ช่วยให้ผู้ใช้สามารถเข้าถึงข้อมูลในเชิงพื้นที่ได้อย่างทั่วถึงในเวลาอันรวดเร็ว รวมถึงรายละเอียดต่างๆที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจำเป็นต่อมาตรการในการป้องกันแก้ไข นอกจากนี้ยังใช้ GIS วิเคราะห์ถึงผลกระทบต่างๆที่อาจเกิดขึ้นอยู่ในรัศมีของการได้รับผลกระทบจากสารพิษ เป็นต้น รวมทั้งวิเคราะห์ทิศทางวางแผนอพยพผู้คน เส้นทางในการเคลื่อนย้าย การขนส่ง และเพื่อกำหนดนโยบายและกลยุทธ์ในการป้องกัน การวางแผนการ
ช่วยเหลือ ทำการวิเคราะห์หรือสร้างภาพจำลองของเหตุการณ์เพื่อหาสาเหตุได้ทันที่ ตามสภาพของข้อมูลที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงเวลา

จาก กลุ่มภูมิสารสนเทศประมง

อสังหาฯ ชานเมืองพิษณุโลกโตเร็ว ทำถนนพัง วอนชาวบ้านทนถึงสิ้น ก.พ.

ชี้อสังหาริมทรัพย์ชานเมืองพิษณุโลกเติบโต โครงการใหม่ผุดเป็นดอกเห็ดต้องขนดินถมกันเพียบ ทำถนนอรัญญิก-สระสี่เหลี่ยมพังเสียหาย นายกเทศมนตรียันสิ้นกุมภาฯ ซ่อมให้

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังชาวบ้าน ต.อรัญญิก อ.เมือง จ.พิษณุโลก ร้องเรียนกรณีรถบรรทุกขนดินเข้า-ออกถนนอรัญญิก-สระสี่เหลี่ยม หมู่ 5 ต.อรัญญิก ทำให้ถนนพัง มีทั้งฝุ่นและโคลน ล่าสุดนายนรินทร์ วัฒนกุลชัย นายกเทศมนตรีเมืองอรัญญิก อ.เมือง กล่าวว่า ทราบปัญหาแล้ว สาเหตุเกิดจากรถบรรทุกของผู้รับเหมาขนดินไปถมพื้นที่เตรียมก่อสร้างหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งมีการขออนุญาตขนดินถมที่จนถึงสิ้นเดือนกุมภาพันธ์นี้ จากนั้นผู้ขนดินและผู้ว่าจ้างจะรับผิดชอบซ่อมถนนให้ ดังนั้นช่วงนี้ยอมรับว่าประชาชนต้องลำบากบ้าง แต่หากขนดินเสร็จรับรองจะซ่อมให้เรียบร้อยแน่นอน
       
       “ยอมรับว่าแม้เขตเทศบาลเมืองอรัญญิกเป็นเขตชานเมือง แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังขยายตัว หากไม่อนุญาตขนดินก็เกิดปัญหาอีก เพราะคนสร้างบ้านจัดสรรใหม่ก็ต้องถมดินอยู่แล้ว ก็ขอให้อะลุ้มอล่วยกันไป ซึ่งวันนี้อนุญาตเฉพาะรถบรรทุกหกล้อเท่านั้น ไม่อนุญาตรถสิบล้อเด็ดขาด และต่อไปจะเข้มงวดเรื่องการคลุมผ้าใบ ป้องกันปัญหาดินตกหล่นด้วย”

โดย ASTVผู้จัดการออนไลน์

30 มกราคม 2556

10 ทำเลทองที่แพงที่สุดในไทย

คงหนีไม่พ้นที่ดินตามถนนต่างๆในกรุงเทพมหานครเมืองหลวงของไทยเราหากใครมีที่ีดินตามพื้นที่นี้ลองมาดูกันว่าราคาตอนที่ซื้อกับราคาปัจจุบันราคาเป็นเท่าไหร่ 

10 ทำเลทองที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดและแพงที่สุดในประเทศไทย 

1. ถนนสีลม ตารางวาละ 340,000-600,000 บาท 
2. ถนนเยาวราช ตารางวาละ 260,000-510,000 บาท
3. ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ  430,000-510,000 บาท 
4. ถนนเจริญกรุง ตารางวาละ 380,000-510,000 บาท 
5.  ถนนพระราม4 ตารางวาละ 170,000-380,000  บาท 
6. ถนนสาทร ตารางวาละ 260,000-340,000 บาท 
7. ถนนจักรพงศ์ ตารางวาละ 330,000  บาท 
8. ถนนวิทยุ ตารางวาละ 320,000 บาท 
9. ถนนพระราม1 ตารางวาละ 300,000  บาท 
10. ถนนสุขุมวิท  ตารางวาละ 300,000  บาท 

• 
  

• 
  

• 9 มี.ค. 2556