เลือกซื้อบ้านตามหลักฮวงจุ้ย

                     บ้านตามหลักฮวงจุ้ย

ฮวงจุ้ยเป็นศาสตร์แขนงหนึ่งที่ถ่ายทอดกันมาแต่โบราณของชาวจีนว่าด้วยการจัดวางและการวางตำแหน่งของบ้านหรือสิ่งก่อสร้างต่างๆ ซึ่งอาศัยการจัดวางให้ถูกต้องกับสิ่งแวดล้อมทั้งทางธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่อยู่ใกล้เคียงกับสถานที่นั้น โดยพื้นฐานที่พิสูจน์ได้โดยหลักวิทยาศาสตร์ จะเป็นในเรื่องของสนามแม่เหล็กไฟฟ้าที่อยู่ในขั้วโลก และทิศทางของลม แสงแดด ความชื้น  และหลักจิตวิทยา

วิชาเกี่ยวกับฮวงจุ้ย,ได้แพร่หลายไปยังยุโรปในอังกฤษ ช่วงที่ได้เข้ามาติดต่อค้าขายที่เซี่ยงไฮ้และฮ่องกง และส่วนต่างๆของโลกโดยชาวจีนที่ค้าขายและอาศัยอยู่ทั่วโลก ปัจจุบันศาสตร์ฮวงจุ้ยเข้ามามีบทบาทกับการออกแบบอาคารขนาดใหญ่หลายแห่งที่ทันสมัยและบ้านเรือนต่างๆ โดยอาศัยหลักการของหลักฮวงจุ้ยเป็นแนวทางในการออกแบบ เช่น กลุ่มอาคารของสำนักงานใหญ่ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ เอสซีบีปาร์คที่จัดวางและสร้างตามแบบเสือขาวมังกรเขียวและอาคารชินวัตร3 ริมถนนวิภาวดีรังสิต รูปแบบอาคารสร้างเป็นรูปมีดเพื่อตัดสะพานที่เป็นทางยกระดับที่อยู่ด้านหน้า  เป็นต้น

              ในส่วนรายละเอียดสำหรับผู้ที่ต้องการเลือกซื้อบ้าน หรือสร้างบ้าน อาคาร ต้องการให้ถูกต้องตาม หลักฮวงจุ้ย  ซึ่งเป็นหลักทางจิตวิทยาและหลักวิทยาศาสตร์ที่พิสูจน์ได้นั้น ทางเว็บไซต์ขอสรุปหลักสำคัญๆไว้เป็นข้อมูลประกอบ ในประเด็นตามหลักสำคัญๆดังนี้

   1. ด้านทำเลที่ตั้ง ตามหลักฮวงจุ้ย ทำเลที่ตั้งที่เป็นมงคลที่ดีที่สุดนั้น ถือว่าบ้านหรืออาคารที่ตั้งอยู่ในบริเวณเนินเขาที่ด้านหลังล้อมรอบด้วยขุนเขา(เปรียบดังมังกรเขียว) เป็นที่กำบังหลังและมีขุนเขาขนาบข้าง (เปรียบดังเสือขาว )และมีแม่น้ำที่ใสสะอาดอยู่ด้านหน้าบ้าน แต่บ้านในกรุงเทพฯ อาจจะหาทำเลดังกล่าวได้ยาก ดังนันจึงอาจถือเอาอาคารขนาดที่ใหญ่กว่าไว้เป็นมังกรเขียวและเสือขาว และถนนไว้เปรียบเป็นแม่น้ำที่ไหลผ่านหน้าบ้านได้

    2. ด้านตำแหน่งและทิศทางของตัวบ้านหรืออาคาร ตามหลักฮวงจุ้ยถือว่าการจัดวางบ้านให้ถูกกับทิศทางลมและแสงแดดมีผลต่อชีวิตและความเป็นอยู่ของคนในบ้าน บ้านที่หันหน้าไปในทางทิศใต้ถือว่าเป็นมงคลที่สุดรองลงมาคือทิศเหนือเนื่องจากเป็นการสร้างบ้านให้สอดคล้องกับกระแสลมที่พัดพาเข้าตัวบ้านในแนวเหนือใต้และบ้านจะไม่กระทบกับแสงแดดโดยตรง บ้านที่หันหน้าไปทางทิศตะวันตกถือว่าเป็นทิศที่ไม่เป็นมงคลเนื่องจากมีแสงแดดร้อนในตอนบ่ายส่องกระทบหน้าบ้านซึ่งมักจะเป็นห้องพักผ่อนและห้องนอนของเจ้าของบ้าน ซึ่งบ้านมักจะร้อนอบอ้าว กระทบถึงอารมณ์และสุขภาพของคนในบ้าน รวมถึงคนที่จะเข้ามาติดต่อค้าขายด้วย

    3. ด้านผลกระทบของถนนหรือทางแยกต่างๆที่มีผลกับตัวบ้าน ตามหลักฮวงจุ้ยถือว่าบ้านที่อยู่บริเวณทางสามแยกที่มีถนนพุ่งเข้าสู่ตัวบ้านหรืออาคารโดยตรงไม่เป็นมงคลซึ่งอาจจะทำให้ได้รับผลจากมีพลังหรือยานพาหนะต่างๆพุ่งใส่ตัวบ้านและคนในบ้านได้

    4. ด้านการจัดวางและการตกแต่งภายในบ้าน ตามหลักฮวงจุ้ยจะถือเอาหลักหยินหยางมาเป็นหลักในการจัดวางซึ่งเปรียบดังการจัดบ้านและตกแต่งบ้านตามหลักจิตวิทยาและหลักสุขอนามัย และ การจัดวางให้สอดคล้องกับแนวพลังจากสนามแม่เหล็ก หรือเรียกว่า พลังซี่ ที่เคลื่อนไหวภายในบ้านซึ่งส่งผลต่ออารมณ์และสุขภาพของคนที่อาศัยในบ้าน

              อย่างไรก็ตามตามหลักวิชาฮวงจุ้ย  ถือว่าเป็นวิชาที่ฝืนชะตาชีวิตหรือเป็นวิชาที่แก้ไขหรือผ่อนปรนในเรื่องที่ไม่เป็นผลดีต่อชะตาชีวิตของคน ให้ดีขึ้น ทุกสิ่งจึงมีทางแก้ไขได้

โดย

Happy 4 you.com

ข้อแนะนำการซื้อบ้าน

แนวทางเลือกทำเลที่ตั้งสำหรับที่อยู่อาศัย

 มีนักวิชาการหลายท่านได้กล่าวว่า ประมาณว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่เมือง เป็นพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นองค์ประกอบหลักของโครงการสร้างเมือง และสามารถรองรับแรงงานในเมืองเกือบทั้งหมด ดังนั้นการเลือกที่ตั้งที่อยู่อาศัยจึงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อรูปแบบให้เกิดการสัญจรในเมืองและการเติบโตของเมือง
     การเลือกทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัย หมายรวมถึงการเลือกทำเลของผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ซึ่งควรพิจารณาไปพร้อมกันกับผู้ลงทุนซึ่งควรเป็นทำเลเดี่ยวกัน เพื่อให้เกิดองค์ประกอบของเมืองที่สมบูรณ์เนื่องจากเป็นปัจจัยทีส่งผลต่อรูปแบบการเติบโตของเมืองในทิสทางที่ถูกต้อง ตลอดจนสามารถใช้องค์ประกอบของกิจกรรมต่าง ๆ ในเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพสามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนแบบสมัยใหม่และโครงข่ายระบบการคมนาคม แม้จะอยู่ไกลจากศูนย์กลางเมือง แต่สามารถเดินทาวเข้าสู่เมืองได้โดยสะดวกและรวดเร็ว สาระสำคัญเกี่ยวกับแนวทางเลือกทำเลที่ตั้งไว้ 2 แนวทาง ได้แก่

      แนวทางแรก คือ แนวทางมหภาคด้านพื้นที่ (Macro-Spatial Approach) ซึ่งแนวทางนี้เป็นระดับกว้างระบุว่า ทำเลที่ตั้งที่อยู่อาศัยต้องมีความสัมพันธ์กับสภาพแวดบ้อมของเมืองเป็นลำดับแรก ซึ่งหมายถึงความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยทางด้านกายภาพ เศรษฐกิจ และสังคมของเมือง เช่นการใช้ที่ดินประเภทต่าง ๆ กับระบบคมนาคมขนส่ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการของเมือง การอธิบายทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยสัมพันธ์กับเมืองได้อย่างไรนั้น เนื่องจากเมืองต้องประกอบด้วยหน้าที่ใช้สอยกิจกรรมหลัก 3 ประการคือ

     1) พื้นที่แหล่งงาน(Work Places)
     2) ความสะดวกในการเข้าถึง(Accessibility)
     3) มีขนาดที่ดินที่พอเพียง(Adequate in Size)
     4) มีระยะทางที่เดินถึงได้ง่าย (Easy Walking Distance)
     5) พัฒนาและคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ (Economic to Develop) และ
     6) มีความหนาแน่นที่เหมาะสม(Desirable Density) 

     แนวทางที่สอง เป็นแนวทางระดับจุลภาคด้านเศรษฐกิจ (Micro-Economic Approach) (ประจักร:2531) ในแนวทางนี้ พิจารณาปัจจัยการตัดสินใจเลือกทำเล กับความพึงพอใจของครัวเรือน โดยแบ่งออกเป็น 5 กลุ่ม คือ
     กลุ่มที่ 1 เน้นความสำคัญของปัจจัยการเข้าถึง (Accessibility) หมายถึง การมีโครงข่ายการคมนาคมเข้าถึงแม้จะอยู่ห่างไกลจากเมือง แต่สามารถเดินทางได้สะดวก ซึ่งพิจารณาจากความสัมพันธ์ของค่าใช้จ่ายในการเดินทางของครัวเรือน ที่ส่งผลต่อความพึงพอใจมากน้อยเพียงใด
     กลุ่มที่ 2 เน้นเรื่องตัวบ้าน รูปแบบความสวยงามในการออกแบบอาคารที่ส่งผลถึงความพึงพอใจ รวมถึงการมีสิ่งแวดล้อมของการอยู่อาศัยเป็นปัจจัยสำคัญ
     กลุ่มที่ 3 เน้นพิจารณาการแลกเปลี่ยน (Trade-off) ระหว่างคุณลักษณะของราคาที่อยู่อาศัยกับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ซึ่งไม่สามารถไปในทิศทางเดียวกันได้ เช่น ที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้แหล่งงานจะมีราคาสูง ทำให้สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางลงได้ กรณีที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกกว่าอาจเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่เพิ่มขึ้นแม้จะอยู่ไกลจากแหล่งงาน
     กลุ่มที่ 4 เน้นเรื่องปัจจัยความสามารถในการจ่ายในการเลือกที่อยู่อาศัย
     กลุ่มที่ 5 เน้นตัวบุคคลผู้เป็นผู้ตัดสินใจซื้อ ใครหรือผู้ที่มีอำนาจในการตัดสินใจชื้อ เช่น หัวหน้าครอบครัวที่เป็นสามีหรือภรรยา โดยเฉพาะในสังคมไทยญาติผู้ใหญ่ จะเป็นผู้มีอิทธิพลในการตัดสินใจซื้อค่อนข้างสูง
     นอกจากนี้ ในการวิเคราะห์ความสัมพันธ์กับการเลือกทำเลที่อยู่อาศัยตามแบบจำลอง “Simulation Model” คือ เน้นความสัมพันธ์การเติบโตของพื้นที่เมืองเป็นหลัก โดยการคาดการณ์ถึงความสัมพันธ์ของแหล่งงานพื้นฐาน (Basic Economic) กับการเพิ่มประชากร เพราะการกระจายตัวของประชากรตามแหล่งการเลือกที่ตั้งของที่อยู่อาศัยและพื้นที่ส่วนที่บริการอื่น ๆ ของเมือง มีความเชื่อมโยงซึ่งกันและกันระหว่างการเลือกที่ตั้งของกิจกรรมการจ้างงานพื้นฐาน (Basic Jobs) จะเป็นตัวกำหนดลักษณะของพื้นที่ และนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงจำนวนครัวเรือนในที่สุด ดังนั้นการกระจายตัวของแหล่งงาน และที่ตั้งของธุรกิจค้าปลีก และบริการอื่น ๆ จึงเป็นปัจจัยสำคัญ โดยต้องพิจารณาการเดินทางไปทำงานได้สะดวก (Job-Based Shopping Trips) และการเดินทางไปซื้อของจากบ้าน (Home-Based Shopping Trips) ได้สะดวก การค้าปลีกในละแวกบ้าน เช่น ร้านค้าย่อย โชห่วย ร้านค้าปลีกระดับท้องถิ่น เช่น ซุปเปอร์มาร์เก็ต และแหล่งการค้าระดับมหานคร
      แต่อย่างไรก็ตาม การกำหนดทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ได้มาจากหลักเกณฑ์การเลือกที่ตั้งของที่อยู่อาศัย แต่มาจากการเลือกตั้งของแหล่งการค้า และอุตสาหกรรมก่อน และจึงกำหนดแหล่งที่อยู่อาศัย (Claire : 1973) สำหรับปัจจัยเรื่องการเดินทางไปทำงานเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุด Wingo ได้สรุปในการศึกษาว่า ครัวเรือนมักย้ายที่อยู่ให้ใกล้แหล่งงานมากขึ้น เรื่อย ๆ แม้ว่าการย้ายที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานจะต้องจ่ายค่าที่ดินราคาสูงมาก แต่เป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางลงได้

 หลักเกณฑ์การพิจารณาทำเลทองที่อยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
     การบ่งชี้ทำเลทองที่เหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ลงทุน และสำหรับผู้ซื้อในการเลือกทำเล ควร วิเคราะห์ ปัจจัยหรือตัวแปรหลาย ๆ ด้าน เช่น      ปัจจัยเชิงพื้นที่กับประชากรในเขตพื้นที่ต่าง ๆ ปัจจัยของกำหนดบังคับด้านผังเมือง ปัจจัยความสัมพันธ์กับเส้นทางคมนาคมแหล่งงาน สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ตลาดสด ตลาดค้าปลีก และซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น

     1 พิจารณาด้านผังเมือง การกำหนดโซน สี
           ข้อกำหนดและข้อบังคับ การแบ่งโซนตามผังเมืองรวม พื้นที่สีแดงเป็นย่านธุรกิจ การค้า ส่วนใหญ่ อยู่เขตชั้นในกรุงเทพมหานคร สีน้ำตาล เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่น สีส้ม เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ถัดมาเป็นสีเหลืองย่านซึ่งอยู่อาศัยในเขตชั้นนอกของ กทม. ส่วนสีเขียวกำหนดเป็นย่างชนบท ทำการเกษตร สามารถอนุโลมใช้อยู่อาศัยได้ แต่มีข้อจำกัดอาจจะไม่ได้รับความสะดวกสบายจากระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง นอกจากนี้ ยังมีบริเวณที่ผังเมืองกันพื้นที่ไว้สำหรับแนวคันกั้นน้ำของ กทม. คือ ในเขตชั้นใน ชั้นกลางและชั้นนอก ตามแนวสีเขียว-ขาว ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งตามแนวสีเขียว-ขาว ดังกล่าว อาจต้องประสบกับความเสี่ยงต่อการเกิดปัญหาน้ำท่วยได้ตลอดเวลา กทม.จำเป็นต้องออกกฎกระทรวงห้ามก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ปิดทางเดินของน้ำ โดยให้ออกแบบการก่อสร้างอาคารบ้านพักอาศัย ต้องยกระดับความสูงอาคารบ้านพักอาศัย จากพื้นดินอย่างน้อย 1 เมตร ในบริเวณดังกล่าว เพื่อให้เปิดการไหลของทางน้ำ           จากการวิเคราะห์แนวโโน้มโครงสร้างทางกายภาพของเมืองในปัจจุบัน ซึ่งประกฎให้เห็นเด่นชัดมี 3 ศูนย์ใหญ่ ๆ ได้แก่ ศูนย์อนุรักษ์เขตเมืองชั้นใน ศูนย์ธุรกิจการค้า อาศัยทิศทางเจริญเติบโตของเมืองไปตามแกนทิศเหนือและแกนทิศตะวันออก ซึ่งสามารถเชื่อมโยงกับระบบการคมนาคมขนส่งและเส้นทางด่วนขั้นที่ 1 ขั้น 1 และขั้นที่ 3

      กรุงเทพฯชั้นใน

• Core ที่ 1 เขตอนุรักษ์เขตเมืองชั้นใน : ย่านเกาะรัตนโกสินทร์ไม่สามารถเพิ่มโซนของที่อยู่อาศัย
• Core ที่ 2 ศูนย์ราชการ : ย่านดุสิต การขยายตัวของที่อยู่อาศัยค่อนข้างยาก
• Core ที่ 3 ย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น ปทุมวัน บางรัก สาธร ราชเทวี พญาไท ยานนาวา และวงไปสู่ทางทิศใต้การขยายตัวของที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่น และสำหรับที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย เป็นไปได้ยาก แต่ ย่านห้วยขวาง ดินแดง ยังคงเหมาะสมเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และรายได้ปานกลาง

     กรุงเทพฯเขตชั้นกลาง
      การใช้ที่ดินในเขตชั้นกลาง ส่วนใหญ่เป็นย่านอยู่อาศัยหนาแน่นเร็ว และเป็นบริเวณที่มี บ้านจัดสรร มากที่สุด กระจายตัวตามสองข้างถนนหลัก และซอย ได้แก่ เขตลาดพร้าว บางกะปิ บึงกุ่ม บางเขน ดอนเมือง ภาษีเจริญ จอมทอง ราษฎร์บูรณะ บางพลัด ประเวศ และพระโขนง สำหรับย่านพระโขนง จะเป็นทำเลทองสำหรับการอยู่อาศัยสามารถเดินทางสะดวก และรวดเร็วเข้าสู่เมือง เนื่องจากเป็นบริเวณที่จะเกิดจุดตัดของเส้นทางคมนาคมขนส่ง (Inter Model) ทั้งทางบกและทางน้ำ เส้นทางรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน และการเดินทางด้วยเรือ

     กรุงเทพฯเขตชั้นนอก     เขตชั้นนอกด้านตะวันออก ประกอบด้วย มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง ตลิ่งชัน หนองแขม และบางขุนเทียน บริเวณดังกล่าว ผังเมืองได้กำหนดเป็นย่านเกษตรกรรม ประเภทปลูกข้าว ด้านตะวันตก ได้แก่ แขวงฉิมพลี แขวงบางระมาด แขวงบางเชือกหนัง แขวงบางพรหม ตลิ่งชัน แขวงบางไผ่ เป็นต้น เป็นย่านเกษตรกรรม ประเภท สวนผัก สวนผลไม้ และดอกไม้ ผังเมืองประสงค์จะสกัดกั้นการขยายตัวของเมือง ดังนั้น บริเวณดังกล่าวข้างต้น ไม่สามารถได้รองรับบริการสาธารณูปโภคได้เพียงพอ

     2 พิจารณาจากเส้นทางการคมนาคม
           ระบบเส้นทางการคมนาคมสามารถเชื่อมต่อโครงข่ายอย่างทั่วถึงทางด้านเหนือ ตะวันออก ตะวันตก และต้านใต้ ประกอบด้วยระบบสาธารณูปโภคของเมืองโดยกรมทางหลวง ได้แก่ ถนนวงแหวนรอบนอก จากตะวันออกมาบรรจบตะวันตก(ผ่านปทุมธานี กรุงเทพฯ สมุทรปราการ) และระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟลอยฟ้า (Sky Train) และรถไฟฟ้าใต้ดิน (Subway) ซึ่งเป็นจุดที่เปิดทำเลทองสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองที่สามารถเดินทางได้สะดวก ได้แก่ บริเวณที่เป็นจุดตัดของการคมนาคมของหลาย ๆ สายที่เชื่อมโยงกันของรถไฟฟ้าใต้ดิน, รถไฟลอยฟ้าที่เรียกว่า Inter Model โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดจุดตัด Inter Model ของรถไฟใต้ดิน Inter Model จุดที่สองได้แก่ พระโขนง เป็นจุดของรถไฟฟ้า ทางด่วน และคลองสำหรับฝ่านพระโขนง จึงเป็นทำเลทองของผู้มีรายได้ปานกลาง และรายได้น้อยในอนาคต
     3 พิจารณาที่ตั้งของศูนย์ราชการแห่งใหม่
           นโยบายรัฐย้ายหน่วยราชการไปสู่เขตชานเมือง เช่น ศูนย์ทางด้านโทรคมนาคม มาทางด้านเหนือ คือ บริเวณถนนแจ้งวัฒนะ ได้แก่ ศูนย์การคมนาคมเอเชียแปซิฟิก กรมไปรษณีย์โทรเลข องค์การโทรศัพท์ การสื่อสารแห่งประเทศไทย ทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องในแขนงเดียวกัน ย้ายมาตั้งบนสายนี้ ซึ่งทำให้เกิดแหล่งการค้างานที่ใหญ่ ที่มีโครงการเอกชน มีเนื้อที่ 4,000 ไร่ ประกอบด้วยอาคารชุดสำนักงาน อาคารชุดอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้า โรงแรม โรงพยาบาล โรงเรียน และมีโครงการทางด่วน บางโคล่-แจ้งวัฒนะ ดังนั้น บนถนนแจ้งวัฒนะจึงเป็นทำเลทองที่น่าสนใจอีกจุดหนึ่งของศูนย์ราชการแห่งใหม่
     4 พิจารณาแหล่งอุตสาหกรรม และ แหล่งการค้า
           ย่านอุตสาหกรรม เป็นแหล่งที่รองรับแรงงานของเมืองได้เป็นจำนวนมาก ย่านอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ได้แก่ เขตราษฎร์บูรณะ ซึ่งต่อเนื่องกับย่านพระประแดง จังหวัดสมุทรปราการ จังหวัดปทุมธานี และจังหวัดสมุทรสาคร แต่มีปัญหาหลายประการ อันเนื่องจากเสียงรบกวน กลิ่นและน้ำเสีย เป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดการรบกวนต่อการอยู่อาศัย ซึ่งควรจะพิจารณาประกอบด้วยเป็นปัจจัยทางลบ สำหรับทำเลทองของผู้มีรายได้สูง ศูนย์การค้าใหม่ ๆ ได้เกิดขึ้นทั้งในเมืองและนอกเมือง เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดการเพิ่มการจ้างงานเช่นกัน และสามารถบริการการใช้ชีวิตของคนเมืองให้สามารถจับจ่ายใช้สอย โดยไม่ต้องเดินทางเข้าสู่เมือง
     5 พิจารณาราคาและโครงการที่ค้างคา
           ในการเจาะทำเลทองของบ้านที่จะซื้อราคาถูกจากโครงการที่ค้างคาสร้างไม่เสร็จตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมโดยวิเคราะห์จากแผนที่ ได้แก่ แผนที่แสดงระยะทางจากศูนย์กลางของเมือง 10,20,30,40 กม.รัศมีจากในกลางเมืองและการแบ่งเขตหรือโซนของเมือง มาซ้อนทับกัน (Overlay) กับแผนที่แสดงเส้นทางคมนาคมหลักของเมือง เช่น เส้นทางถนน ทางด่วน เส้นทางเดินรถประจำทาง ศูนย์กลางชุมชน ศูนย์ราชการ ศูนย์กลางการค้าและสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของเมือง และนำข้อมูลจำนวนทำเลโครงการจัดสรรและคอนโดที่กำลังเปิดขายและยังสร้างไม่เสร็จ (Unfinished construction) ตามระดับราคาต่าง ๆ 

นายฐิตานนท์ พิบูลนครินทร์

การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์

    การวิเคราะห์เศรษฐกิจเพื่อดูแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ จึงหมายถึงการวิเคราะห์ถึงต้นตอหรือปัจจัยต่างๆ ที่จะเป็นผลให้ภาวะเศรษฐกิจดีหรือเลวร้ายในเวลาต่อมา ซึ่งการวิเคราะห์ปัจจัยเหล่านี้ ทำให้สามารถพยากรณ์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นการล่วงหน้า ซึ่งการรู้ล่วงหน้านี้เอง จะช่วยให้เราสามารถกำหนดจังหวะโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมได้ ทั้งนี้ ปัจจัยที่เป็นตัวแปรสำคัญที่จะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น หรือเลวร้ายลง ประกอบไปด้วยปัจจัย 5 กลุ่มหลักๆ ด้วยกัน  คือ
   

1.  การพิจารณาแนวโน้มด้านเศรษฐกิจ(Economics Trend) ประเด็นที่จะต้องพิจารณาเป็นพิเศษได้แก่

• ความมั่นคงทางเศรษฐกิจ เป็นการวิเคราะห์ดูว่าภาวะเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่วิเคราะห์เป็นอย่างไร มี     เสถียรภาพมากน้อยแค่ไหน ถ้ามีเสถียรภาพมาก ก็จะส่งผลดีต่อภาวะอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเพราะมีส่วนช่วยเสริมบรรยากาศการค้าและการลงทุน

• ภาวะอุตสาหกรรมโดยทั่วไปโดยการวิเคราะห์จะดูว่าภาวะอุตสาหกรรมหลักๆของประเทศ หรือในท้องถิ่น ว่าดีและไม่ดีอย่างไร มีการขยายโรงงาน หรือขยายงานมากน้อยแค่ไหนโดยเหตุที่บ้าน สิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ถือเป็นปัจจัยการผลิตพื้นฐานในการทำธุรกิจ ดังนั้นภาวะอุตสาหกรรมที่ดีจะส่งผลให้ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นตามไปด้วย

• รายได้ เป็นปัจจัยที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ารายได้ของคน และของธุรกิจเพิ่มขึ้นจะส่งผลให้รายจ่ายในด้านที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

• พิจารณาแนวโน้มทางการเงินทั้งระยะสั้นและระยะยาว ว่าสนับสนุนหรือเป็นอุปสรรค โดยดูจากสภาพคล่องและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ถ้าสถาบันการเงินมีสภาพคล่องสูงและอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับต่ำ ก็น่าจะมองได้ว่าธุรกิจหรือภาวะอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสสดใสในอนาคต

• สภาพแวดล้อมอื่นๆ ว่าเอื้ออำนวยมากน้อยแค่ไหน อาทิ การใช้จ่ายของประชากร การใช้จ่ายของภาคธุรกิจ การใช้จ่ายของภาครัฐ การใช้จ่ายจากเงินช่วยเหลือของต่างประเทศ และการหมุนเวียนของรายได้และเงินทุน ปกติแล้วถ้าการใช้จ่ายเหล่านี้มีมากขึ้น เศรษฐกิจมักจะดีขึ้นในอนาคตอันใกล้

2.  การพิจารณาแนวโน้มด้านรัฐบาล(Political and Government Trend)

• กฎหมาย ระเบียบ และข้อบังคับต่างๆ(Regulation) โดยดูว่ามีกฎหมาย ระเบียบหรือข้อบังคับอะไรบ้าง ที่เป็นอุปสรรคต่ออสังหาริมทรัพย์ และอะไรบ้างที่สนับสนุน

• ฐานะทางเศรษฐกิจของรัฐบาล(Economic Stability)โดยเน้นดูว่ารัฐบาลมีฐานะเป็นอย่างไร ถ้ารัฐบาลสามารถจัดเก็บรายได้ภาษีอากรได้เข้าเป้า สอดคล้องกับรายจ่ายของภาครัฐย่อมส่งผลดีต่ออสังหาริมทรัพย์ เพราะรัฐบาลจะมั่นคง และไม่เก็บภาษีเพิ่มขึ้น แต่ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามรัฐบาลมีฐานะย่ำแย่ รายได้รัฐบาลชักหน้าไม่ถึงหลัง นอกจากเป็นสัญญานบอกว่ารัฐบาลจะต้องเก็บภาษีเพิ่มขึ้นแล้ว ยังบอกให้ทราบว่าการคิดกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจะมีข้อจำกัด

• ฐานะทางการเมืองของรัฐบาล(Political Stability)อันนี้เป็นการพิจารณาในแง่ความมั่นคงทางการเมืองถ้ารัฐบาลมีเสียงข้างมาก และมีความปองดองกันสูง ก็มองได้ว่ารัฐบาลจะอยู่ได้จนหมดสมัย เสถียรภาพทางการเมืองนี้มีความเกี่ยวพันกับภาวะเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์มากทีเดียว เพราะความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองถือเป็นความเสี่ยงที่กระทบต่อบรรยากาศการค้าและการลงทุน นักลงทุนต่างชาติ มักให้ความสำคัญกับความเสี่ยงทางการเมืองตัวนี้มาก

• นโยบายของรัฐบาล(Viewpoints and Policies) ว่าอยู่ในลักษณะสนับสนุน หรือเป็นอุปสรรค

• ความสงบสุขและสงคราม(War and Peace) ในภาวะสงคราม จะมีผลทำให้บรรยากาศทางเศรษฐกิจและการลงทุนอยู่ในภาวะเลวร้ายตามไปด้วย เพราะไม่มีใครมีกระจิตกระใจ มาทำธุรกิจหรือลงทุน

• มาตรฐานความเป็นอยู่ของประชาชน(Quality of  Life)เป็นตัววัดความจำเริญทางเศรษฐกิจได้ทางหนึ่ง ถ้าประชาชนมีมาตรฐานความเป็นอยู่ที่ดี ก็จะทำให้แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้นตามไปด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านและที่ดิน เป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้ประชาชนมีมาตรฐานการดำรงชีวิตที่ดีขึ้น

• การจัดเก็บภาษี(Taxation)มีผลต่อกำลังซื้อของประชาชนโดยตรง กล่าวคือ ถ้ามีการเก็บภาษีสูง ประชาชนก็จะมีรายได้แท้จริงน้อยลง ในทางกลับกันถ้ามีการลดภาษี จะเท่ากับเป็นการเพิ่มรายได้และกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนไปโดยปริยาย

3. การพิจารณาแนวโน้มด้านภูมิภาคและท้องถิ่น(Regional and Local Trend)

• ทรัพยากรในท้องถิ่นนั้น ดูว่ามีมากน้อยเพียงใด  พื้นที่ที่มีทรัพยากรที่สามารถมาพัฒนาสร้างรายได้ให้กับท้องถิ่นได้มาก มักเป็นผลให้อสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นน่าสนใจมากกว่าที่อื่น

• รายได้ที่เกิดจากท้องถิ่น ต้องวิเคราะห์เพื่อให้ทราบว่า การอยู่อาศัยในท้องถิ่นนั้น ผู้อยู่อาศัยมีรายได้มากน้อยแค่ไหน เพียงพอต่อการดำเนินชีวิตในลักษณะเช่นไร

• ลักษณะตลาดท้องถิ่น ดูว่ามีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปในรูปแบบใด มีการพัฒนาขึ้นหรือไม่

• ความเจริญและความเสื่อมของท้องถิ่น โดยวิเคราะห์ดูแนวโน้มว่าในท้องถิ่นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มเจริญไปได้อีกหรือเปล่า หรือมีแนวโน้มแต่ที่จะเสื่อมโทรมลง แนวโน้มด้านนี้ มีผลต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นค่อนข้างมาก

• พิจารณาการเปลี่ยนแปลงขนาด(Size) การขยายตัวของเมือง ว่ามีแนวโน้มขยายขนาดมากขึ้นได้หรือไม่ เช่นท้องที่บางท้องที่ ตัวเมืองมีแนวโน้มขยายขนาด ซึ่งทำให้ในอนาคตอาจมีการเปลี่ยนแปลงจากสุขาภิบาล ไปเป็นเทศบาล

• การกำหนดผังเมือง การกำหนดกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ ในท้องถิ่น ว่าเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาท้องถิ่นมากน้อยเพียงใด

• การเปลี่ยนแปลงทัศนคติ(Attitude)ความเป็นอยู่ของคนในท้องถิ่นนั้น ว่ามีลักษณะเป็นเช่นไร สนับสนุนต่อความสงบในการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน
     

 4. การวิเคราะห์ตลาด(Market Analysis)

• ลักษณะของตลาด โดยพิจารณาดูว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นมีสภาพตลาดเป็นเช่นไร เช่นเป็นตลาดผูกขาด ตลาดผู้ขายน้อยราย หรือตลาดแข่งขันอย่างสมบูรณ์

• ความต้องการ(Demand) เป็นการพิจารณาดูแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ว่ามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน

• ปริมาณการผลิตหรือการสร้างออกมา(Supply) โดยพิจารณาสำรวจดูแนวโน้มการสร้างบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างมาเพื่อขายในท้องถิ่นที่พิจารณาว่ามีมากน้อยเพียงใด

• ราคา(Price) เป็นผลที่เกิดขึ้นเนื่องจากปริมาณความต้องการ และปริมาณการผลิตหรือสร้างอสังหาริมทรัพย์ออกมาเพื่อสนองตอบ ตามหลักเศรษฐศาสตร์แล้ว มีหลักในการวิเคราะห์ดังนี้

 ถ้าปริมาณความต้องการ มากกว่าปริมาณการผลิตจะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น

 ถ้าปริมาณการผลิตหรือปลูกสร้าง เกิดสูงกว่าปริมาณความต้องการเมื่อใด  จะมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง

 เมื่อราคาสูงขึ้น จะทำให้ความต้องการ ลดลง แต่ ปริมาณการปลูกสร้างเพื่อขาย สูงขึ้น

 เมื่อราคาลดลง จะทำให้ปริมาณความต้องการสูงขึ้น แต่ปริมาณการผลิตลดลง

5. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง(Location Analysis)

• โครงสร้างการใช้ที่ดินนั้น ว่าในบริเวณนั้น การใช้ที่ดินส่วนใหญ่ใช้ในกิจกรรมเศรษฐกิจประเภทใด ก่อให้เกิดรายได้มากน้อยแค่ไหน ปกติแล้วพื้นที่บริเวณที่มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจประเภทที่สามารถสร้างรายได้อย่างเป็นกอบเป็นกำ มักมีผลทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนั้นดีตามไปด้วย

• การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นบริเวณนั้น เช่นอัตราการเจริญเติบโต ลักษณะการขยายตัว เป็นต้น

• การเปลี่ยนแปลงของบริเวณใกล้เคียง ว่ามีการเปลี่ยนแปลงในลักษณะใด สนับสนุนต่อความเจริญมากน้อยแค่ไหน

• ความหนาแน่นของประชากร(Density of Population) ปัจจุบันอยู่ในสภาพเช่นไร และในอนาคตจะอยู่ในสภาพอย่างไร

• ความเหมาะสมของบริเวณนั้น ว่าสมควรเป็นบริเวณที่ใช้สำหรับดำเนินการในลักษณะใด เช่นใช้สำหรับการพาณิชย์ หรือเป็นบริเวณอุตสาหกรรม

• การคมนาคมขนส่ง สะดวกมากน้อยแค่ไหน

บางส่วนจาก ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โดย..อนุชา กุล วิสุทธิ์

เมืองในฝัน อยู่สบายมีผลอย่างไรกับอสังหาฯอนาคต

         เมืองในฝัน เมืองแห่งอนาคต เมืองอยู่สบาย 

                         ถ้าจะบอกว่าความฝันของผมในอนาคต อยากทำอะไรมากที่สุด เพื่อชาติบ้านเมืองก็เห็นจะเป็นการออกแบบเมืองให้น่าอยู่ครับ ประชาชนอยู่สบาย “มีคุณภาพชีวิตที่ดี มีสุนทรียภาพ” ในการดำรงชีวิต ด้วยแนวความคิดสร้างสรรค์ และใช้การออกแบบเป็นแกนขับเคลื่อนให้สำเร็จ ความฝันที่อยากเห็น คือ เมืองในฝันที่ประกอบด้วย การจัดการเมืองในรูปแบบใหม่ การจัดสภาพแวดล้อมรอบทิศอย่างมีประสิทธิภาพ มีมุมมองที่งดงาม มีเส้นขอบฟ้าที่กลมกลืน คำนึงถึงหลักคิด 360 องศา เป็นเมืองที่ยั่งยืน ประชาชนทุกกลุ่ม ทุกวัยอยู่ได้อย่างมีความสุข ได้รับการออกแบบที่สวยงามมี “คอนเซ็ปต์” ในการวางระบบเมืองอย่างเป็นเอกภาพ

                         เมืองในฝันที่ผมอยากเห็นดำเนินการได้ไม่ยากเย็นนัก เพียงแค่มีร่วมอุดมการณ์ อาจจะเป็นกลุ่มก้อนของสังคม ชุมชนที่เข้มแข็ง หรืออาจจะเป็นนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ มองการณ์ไกล เพราะการลงทุนสร้างเมือง แม้อาจจะต้องใช้เงินทุนมหาศาล แต่การเริ่มต้นก็ไม่ได้ไกลตัวมากนัก เพียงแค่ใช้พลังแห่งความคิดสร้างสรรค์และความกล้าหาญ ซึ่งเข้าสู่กระบวนกาออกแบบที่ดี มีแนวทางชัดเจน ความสำเร็จจะเกิดขึ้นได้ไม่อยากเย็น ถ้าจะถามว่าความยิ่งใหญ่ในชีวิตถ้าจะมีก็น่าจะมีได้สุดสุด “เมือง” คือ ผลงานที่ประจักษ์ชัดที่สุด อันมีผลต่อสังคม และประชาชนมากที่สุด และถ้าแนวคิดเมืองที่จะกล่าวดังต่อไปนี้ทำสำเร็จไปทุกหย่อมหญ้าทุกชุมชนประเทศไทย เราจะยิ่งใหญ่และน่าอยู่ขนาดไหน ดังแนวทางต่อไปนี้ครับ

                         1. การออกแบบเมืองอย่างมีสุนทรียภาพและแนวทางร่วมกัน

                         เราสามารถเนรมิตได้จากปลายปากกา โดยมีค่า “X” ร่วมกัน แต่ละชุมชนสามารถหาความเป็นเอกภาพในความหมายเดียวกัน เพื่อเชื่อมโยงทั้งหมดให้สอดคล้องกับ “ร่ม” เดียวกัน โดยมีศิลปวัฒนธรรมเป็นแกนในการรังสรรค์เมือง

                         จุดเริ่มอาจเริ่มได้ 2 กรณี คือ เริ่มจากชุมชน เดิมที่มีอยู่แล้วเข้าสู่กระบวนการจัดการให้งดงาม ต่อยอดจากวิถีเดิม ทั้งการอนุรักษ์ รักษาความงดงามในอดีต และการสร้างสรรค์สิ่งใหม่ที่ต้องไม่แปลกปลอม แต่กลมกล่อมไปด้วยกันทั้งเก่าและใหม่ หรือจากที่ดินเปล่าเข้าสู่กระบวนการออกแบบ วางผังอย่างมีทิศทาง ภายใต้ “ธีม” เดียวกัน โดยคำนึงถึงบริบท 360 องศา ที่ทุกปลายปากกาในการวางผัง คำนึงถึงทุกมิติ แล้วเนรมิตเสมือนการรังสรรค์จากพระเจ้าอย่างสุนทรียภาพ

                         2. การออกแบบที่คำนึงถึงการอยู่ร่วมกันกับธรรมชาติอย่างลงตัว สามารถพึ่งพาตัวเองได้

                         คำนึงถึงบริบทของที่ดินอันประกอบด้วยลักษณะภูมิประเทศภูมิอากาศ ทิศทางกระแสลม แดด ฝน สภาพดิน ธรณีวิทยา การเคลื่อนตัวของแผ่นดิน แนวทางน้ำบนดินและน้ำใต้ดิน ต้นไม้ พันธุ์พืช ฯลฯ ตลอดจนวิถีของคนที่จะอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข

                         การออกแบบเมืองที่คำนึงถึงการประหยัดพลังงานมีการวางแผนเมืองเป็นวงจรชีวิต ทั้งแหล่งพลังงานสังเคราะห์จากแสงอาทิตย์ พลังงานที่แปรรูปจากน้ำและขยะ ตลอดจนการออกแบบเมืองให้สามารถพึ่งพาตัวเองได้ มีแหล่งน้ำที่ดี มีแหล่งผลิตอาหาร การแปรรูปผลิตภัณฑ์การเกษตรและการจัดการขยะอย่างยั่งยืน ซึ่งสามารถหมุนเวียนกลับมาใช้ได้ใหม่ ความฝันของผมก็คือ ความพยายามที่ทำให้เมืองอยู่รอดทุกวิกฤติการณ์ด้วยตัวเอง โดยไม่พึ่งพาปัจจัยภายนอก พูดได้ว่าแม้ติดเกาะก็สามารถรอดได้ด้วยตัวเอง

                         3. การออกแบบสาธารณูปโภค

                         เมืองที่อยู่สบายไม่จำเป็นต้องใหญ่โตมโหฬาร แต่การจัดการพื้นที่ต่างหากที่มีความสำคัญกว่า ซึ่งสำเร็จได้ด้วยการออกแบบอย่างเหมาะสมครบถ้วนแบบพอดี เช่น มีที่พักอาศัย บ้าน คอนโดมิเนียม มีพื้นที่การค้า โรงพยาบาลที่พอเหมาะ โรงเรียน มหาวิทยาลัย (ถ้ามี) ศูนย์การค้าขนาดย่อม ศาสนสถานตามความเชื่อ ศูนย์การเรียนรู้ พิพิธภัณฑ์ สถานบันเทิง โรงแรม สถานที่นันทนาการ และสันทนาการ พื้นที่สำหรับคนทุกวัย สำนักงานต่างๆ เป็นต้น โดยอยู่ภายใต้แนวความคิดร่วมกันและเส้นสายที่สอดคล้องกันเหมือนบทกวีเดียวกัน

                         การออกแบบเมืองคือความฝันของผมครับ อยากเห็นเมืองที่น่าอยู่ที่สุด เพราะเป็นที่เพาะเป็นที่บ่มมนุษย์ให้มีคุณภาพ ความสำเร็จไม่ใช่อยู่ที่ความยิ่งใหญ่ แต่อยู่ที่ความพอดี พอเพียง และงดงาม

                         “เมืองอารยะ” ที่ควรจะเกิดขึ้นทั้งปรับปรุงเมืองที่ทรุดโทรมให้ดีขึ้น หรือจะสร้างสรรค์ใหม่ด้วยมือของ “เรา” นักลงทุนควรจะมองให้ไกลๆว่าอะไรควรทำและฝากไว้ให้กับโลกก่อนจากโลกนี้ไป ควรจะสร้างตำนานหรือจะสร้างอนาคตให้แก่โลกมรดกก่อนจากโลกนี้ไปควรจะเป็นความดีหรือจะเป็นความเลวให้คิดเอาเองครับ

โดย ผศ.เอกพงษ์ ตรีตรง

ทำไมจึงเลือกซื้อบ้านจัดสรร

          

ซื้อบ้านจัดสรรดีอย่างไร

เป็นที่ทราบกันทั่วไปว่า ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจของประเทศ คือ มีการกู้เงินจากสถาบันการเงินไปลงทุนเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น จัดทำหมู่บ้านจัดสรรขาย การก่อสร้างอาคารชุดเพื่อจำหน่าย แต่มีส่วนบกพร่องบางประการที่เกิดจากความไม่รับผิดชอบของผู้ประกอบการเอง กล่าวคือ ในโครงการไม่มีคุณภาพและไม่ได้มาตรฐานจึงขายไม่ได้ ทำให้ไม่มีเงินไปหมุนเวียนชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงิน จนเกิดเป็นหนี้เสียกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ส่วนประชาชนผู้บริโภคที่กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินมาซื้อบ้านจากโครงการซึ่งไม่ได้มาตรฐานไร้คุณภาพ ต้องเกิดภาระในการนำเงินไปซ่อมแซมบ้าน ทำให้เงินที่เตรียมไว้เพื่อชำระหนี้สถาบันการเงินส่วนหนึ่งถูกดึงไปใช้ในการซ่อมแซม ยังผลให้เงินที่ต้องชำระหนี้ไม่พอหนัก ๆ เข้าก็ขาดส่งต่อสถาบันการเงิน จนกลายเป็นหนี้เสียเช่นเดียวกัน ซ้ำร้ายยังต้องจำทนอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสมทำให้ขาดคุณภาพชีวิตที่ดีไป ในทำนองที่ว่า "ซื้อบ้านผิดคิดจนบ้านพัง"
          สถานการณ์ปัจจุบันยังมีผู้ประกอบการสร้างบ้านขายเป็นจำนวนมากเกินความต้องการของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะอยู่ในระบบการจัดสรรหรืออยู่นอกระบบการจัดสรร ในขณะที่ผู้ซื้อก็มีโอกาสเลือกซื้อ ซึ่งในภาษาทางการตลาดเรียกว่า "โอกาสเป็นของผู้ซื้อ" ฉะนั้นเพื่อให้โอกาสเป็นของผู้ซื้อย่างแท้จริง จึงขอเสนอข้อแนะนำประกอบการตัดสินในซื้อว่า "ควรเลือกซื้อบ้านจากโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรร" เพราะระบบการจัดสรรภายใต้กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดิน ไม่ว่าจะดำเนินการได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 22 กรกฎาคม 2543) จะช่วยคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออันเป็นหลักประกันให้ผู้ซื้อในเรื่องต่าง ๆ ดังนี้
          1. ผู้ซื้อจะได้ที่อยู่อาศัยในทำเลที่เหมาะสมตามสภาพแห่งท้องที่ที่ตั้งโครงการ ในด้านการสาธารณสุขการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม การจราจร ความปลอดภัย การสาธารณูปโภค และการผังเมือง ตลอดจนการอื่น ๆ ที่จำเป็นเนื่องจากการที่จะอนุญาตให้ทำการ จัดสรรแต่ละโครงการ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินซึ่งประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิหลายสาขาอาชีพจะร่วมกันออกข้อกำหนดให้เหมาะสมกับสภาพท้องถิ่น
          2. ผู้ซื้อจะได้รับสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดิน ตามแผนผังโครงการ ภายในเวลาที่กำหนด เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผู้ขอจัดสรรจะต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน และให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน นำเงินไปดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และปรับปรุงที่ดินได้
          3. ผู้ซื้อจะไม่ถูกผู้ประกอบการหลอกลวงโดยการโฆษณา เนื่องจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บังคับไว้ว่า การโฆษณาในเรื่องเกี่ยวกับเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขอจัดสรรบุริมสิทธิ์หรือภาระการจำนองของที่ดินจัดสรร จำนวนแปลงย่อย และเนื้อที่โดยประมาณโครงการปรับปรุงที่ดิน การจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค วิธีการจำหน่ายและการชำระราคาหรือค่าตอบแทน ภาระผูกพันที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับที่ดินจัดสรร แบบสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ตั้งสำนักงานชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่จะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภค บริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน จะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในคำขออนุญาตด้วย
          4. ผู้ซื้อจะได้ใช้สาธารณูปโภคและบริการสถานะตลอดไป โดยไม่ต้องกลัวว่าวันดีคืนดีจะมีใครมาปิดกั้นขัดขวางการใช้ เนื่องจาก พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน บังคับไว้ว่าที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะปลอดจากบุริมสิทธิ์ในมูลซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์และภาระการจำนอง
          5. ผู้ซื้อจะไม่ถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการในการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร เพราะจะต้องทำสัญญาตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด
          6. ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าผู้ขายจะฉ้อโกง โดยกล่าวหาว่าผู้ซื้อขาดการชำระเงินอีกต่อไป เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับ ให้ผู้รับเงินออกหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับเงินให้ผู้ซื้อยึดถือไว้ และให้ถือว่าเป็นหลักฐานแสดงการชำระราคาที่ดินจัดสรร
          7. ผู้ซื้อไม่ต้องกลัวว่าเมื่อชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้ขายจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อให้อีกต่อไป หรือกรณีที่ผู้ซื้อได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินเป็นบุคคลธรรมดาตาย หรือที่เป็นนิติบุคคลเลิกไปก็ยังสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อได้ เพราะผู้ซื้อสามารถนำหลักฐานเป็นหนังสือที่แสดงว่า ได้ชำระราคาพร้อมโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ถ้าไม่สามารถนำโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มาได้ก็สามารถร้องขอให้พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกมาได้ และถ้าพ้นกำหนดสามสิบวันนับแต่ผู้ยึดถือหรือครอบครองโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้รับแจ้ง ถ้ายังไม่ส่งมอบให้ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจออกใบแทนแล้วจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ผู้ซื้อได้
          8. ผู้ซื้อได้รับหลักประกันว่าบรรดาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น จะได้รับการบำรุงรักษาโดยผู้ประกอบการจนกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลอื่นรับโอนไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาเอง เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดหาธนาคาร หรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาและให้อำนาจคณะกรรมการจัดสรรที่ดินสามารถนำเงินไปใช้ในการบำรุงรักษาได้ หากผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดทำสาธารณูปโภคในระยะเวลาอันสมควร
          9. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการเดียวกัน ถ้าประสงค์ที่จะดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกันเอง ก็สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อทำหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาได้ โดยเฉพาะการจดทะเบียนโอนที่ดินที่ใช้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะกฎหมายบัญญัติให้ยกเว้นทั้งค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ค่าภาษี และอากร
          จากหลักประกันดังกล่าวข้างต้นคงจะช่วยให้ผู้ที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจได้ว่า ซื้อบ้านจัดสรรนั้นดีอย่างไร โดยท่านจะได้ไม่ต้องช้ำใจถึงขนาด "ซื้อบ้านผิด คิดจนบ้านพัง" และถ้าเลือกซื้อจากโครงการที่อยู่ในระบบจัดสรร โปรดมองหาใบอนุญาต แผนผังโครงการ และวิธีการที่คณะกรรมการอนุญาตในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดินด้วย เพราะพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 31 บังคับไว้ หากต้องการทราบรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้โดยตรงที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โทร. 662-3480

          

ที่มา: กรมที่ดิน       

อสังหาฯชายแดนใต้คึกคัก

                                                  

อสังหาฯชายแดนใต้คึกคักกลุ่มทุนแห่ผุดโครงการรับเออีซี 

ท่ามกลางสถานการณ์ความไม่สงบในพื้นที่ชายแดนภาคใต้ แต่บรรยากาศการลงทุนกลับมีความเคลื่อนไหวในมุมที่น่าสนใจไม่น้อย โดยเฉพาะการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ปัจจัยหลักที่ ผลักดันให้โครงการก่อสร้างบ้านที่อยู่อาศัยในเขตตัวเมืองปัตตานี ยะลา และนราธิวาส มีความคึกคักจากราคายางพาราที่สูงเกินกิโลกรัมละ 100 บาทเมื่อปี 2554

นายปกรณ์ ปรีชาวุฒิเดช ประธานคณะกรรมการพัฒนาสังคมและเศรษฐกิจ สภาที่ปรึกษาการบริหารและการพัฒนาจังหวัดชายแดนภาคใต้ (สปต.) กล่าวว่า  ช่วงเวลาดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ เปิดตัวโครงการบ้านที่อยู่อาศัยออกมาจำนวนมาก ทุกโครงการได้รับตอบรับเป็นอย่างดี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว 2 ชั้น เริ่มที่ราคา 2.8 ล้านบาท

"สัญญาณความคึกคักโครงการที่อยู่บ้านอาศัยในพื้นที่ชายแดนภาคใต้ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา  ขณะนี้แรงซื้อของตลาด ในพื้นที่ ยังคงมีสูงส่งผลให้ราคาที่ดิน เขตเมืองยะลา นราธิวาส และปัตตานี ขยับสูง" นายปกรณ์ กล่าว หากมองระยะใกล้ช่วงปี 2558 การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน(เออีซี) ยิ่งทำให้พื้นที่ชายแดนภาคใต้มีความน่าสนใจแง่การลงทุน เพราะความได้เปรียบเรื่องภาษา  การสื่อสารของชาวมลายูมุสลิมในพื้นที่ชายแดนภาคใต้ สามารถเชื่อมโยงการสื่อสารกับประชากร 300 ล้านคนในภูมิภาคนี้ โดยใช้ภาษาบาฮาซา ยิ่งทำให้กลุ่มทุนให้ความสนใจพื้นที่แห่งนี้มากขึ้น

เมื่อพิจารณาแนวทางการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในจังหวัดชายแดนภาคใต้ โดยเฉพาะโครงการที่มีการลงทุนนำร่องโดยรัฐเพื่อสร้างงานสร้างอาชีพให้คนในพื้นที่ ยิ่งกระตุ้นความน่าสนใจของ นักลงทุนต่างประเทศพัฒนาการลงทุนสู่ประตูอาเซียน สำหรับโครงการ "ปัตตานีจายา" ทุนขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นในพื้นที่ปัตตานี ริมถนนสายที่ 42 ปัตตานี-นราธิวาส ต.บานา อ.เมือง จ.ปัตตานี บนเนื้อที่ 1,300 ไร่ ภายใต้การบริหารงานโดย บริษัท ปัตตานี จายา โฮลดิ้ง จำกัด ถือเป็นแรงกระตุ้นที่ทำให้เกิดความคึกคักในพื้นที่

ขณะเดียวกัน ยังมีความเคลื่อนไหว จากกลุ่มเอกชนในพื้นที่ยะลา ของกลุ่มทุนจากส่วนกลาง เช่น เครือเซ็นทรัล กรุ๊ป  สนใจจะลงทุนในพื้นที่

นายณพพงศ์ ธีระวร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชัยวร พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ในฐานะประธานหอการค้าจังหวัดยะลา กล่าวว่าแม้สถานการณ์ความไม่สงบจะส่งกระทบต่อความเป็นอยู่ของประชาชน แต่ไม่ได้หมายความว่าคนในพื้นที่ต้องอพยพ หรือย้ายถิ่นฐานไปอยู่ที่อื่น เพียงแค่หาพื้นที่ปลอดภัยมากขึ้น  ทำให้อสังหาฯในพื้นที่เขตเมืองได้รับอานิสงส์ เช่น เขตเมืองยะลาที่ธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวต่อเนื่อง  มาจาก 3 ปัจจัยหลัก คือ 1.คนจากพื้นที่รอบนอกเข้าซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมองว่าเขตเมืองเป็นพื้นที่ปลอดภัย เมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ  ปัจจัยที่ 2  ผลพวงของมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจาก 3% เหลือ 0.1% รวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เหลือเพียง 0.1%  ทำให้ต้นทุนภาคธุรกิจอสังหาฯลดลง จึงสามารถลงทุนโครงการได้มากขึ้น และปัจจัยที่ 3 คือราคาสินค้าเกษตรหลักอยู่ในเกณฑ์ที่ดีทำให้ มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยได้ไม่ลำบาก

ปัจจุบันที่ดินในพื้นที่เขตเทศบาลราคาเฉลี่ย 4-5 ล้านบาทต่อไร่ ถือว่าสูงกว่าราคาประเมิน 10%  ส่วนนอกเขตเทศบาลเฉลี่ย  1 ล้านบาทต่อไร่ ทำให้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารพาณิชย์ขยับตัวตาม โดยเฉพาะย่านสำคัญ เช่น ตลาดเมืองใหม่ สะเตงนอก ถนนเวฬุวัน ส่วนใหญ่เป็นอาคารพาณิชย์ราคาเริ่มต้น 1.5 -2 ล้านบาท ขณะที่บ้านเดี่ยว ขยับออกไปพื้นที่ชานเมืองราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 2-3 ล้านบาท

"ด้วยระบบการวางผังเมืองที่ดีของยะลา ทำให้เอื้อต่อการขยายตัวของ อสังหาฯทำได้ง่าย  นักลงทุนกล้าตัดสินใจผุดโครงการบ้านและที่อยู่อาศัยรองรับ ความต้องการ"ล่าสุดมีกลุ่มทุนใหญ่เข้าลงทุนห้างสรรพสินค้ากลางเมืองยะลาบ้างแล้ว  เชื่อว่าการขยายตัวของอสังหาฯจะมีส่วนกระตุ้นให้เกิดการลงทุนในพื้นที่รองรับการเปิดเออีซี"

สำหรับการลงทุนในพื้นที่ 70% ยัง เป็นทุนในพื้นที่เป็นหลัก ส่วนที่เหลือเป็นทุนจากมาเลเซีย และกลุ่มตะวันออกกลางที่ เข้ามาในรูปแบบการช่วยเหลือของมูลนิธิ   เช่น  โครงการปัตตานีจายา จ.ปัตตานี   กลุ่มเป้าหมาย เน้นเจาะกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยพี่น้องมุสลิมโดยตรง

นายสมศักดิ์ อิสริยะภิญโญ ประธานอาวุโสหอการค้าจังหวัดปัตตานี กล่าวว่า ขยายตัวของภาคธุรกิจด้านอสังหาฯ ทั้งสามจังหวัดเติบโตแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะปัตตานีในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีโครงการขนาดใหญ่เงินลงทุนกว่า 1,000 ล้านบาทถึง 3 โครงการ เช่น โครงการปัตตานีจายา 6,000 ล้านบาท โครงการปัตตานีเพล ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และโครงการปาร์ควิวที่มีทั้งโรงแรมและอาคารพาณิชย์ครบครัน

นอกจากนี้ ยังมีโครงการขนาดกลาง และเล็กอีกกว่า10 โครงการ ไม่ว่าบ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม แต่ละโครงการเปิดขายในราคาที่สูงเช่นเดียวกัน

การโตแบบก้าวกระโดดของอสังหาฯทำให้มั่นใจว่าธุรกิจในภาคส่วนอื่นๆ เช่น อุตสาหกรรมฮาลาล สามารถโตได้หาก นักลงทุนมั่นใจในการลงทุน

          "จุดเด่นของปัตตานีที่สามารถก้าวสู่การแข่งขันระดับอาเซียนเมื่อเปิดเสรีการค้าปี 2558 ได้ นั่นคือแหล่งวัตถุดิบหลักไม่ว่าจะเป็นทางด้านประมง น้ำมันปาล์ม ยางพารา รวมถึงแหล่งอาหารที่เป็นอาหารฮาลาลที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก ซึ่งจะเป็นยุทธศาสตร์สำคัญดึงนักลงทุนเข้ามาในพื้นที่ได้ในอนาคต" นายสมศักดิ์ กล่าว

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ  

 สุพิชฌาย์ รัตนะ

02 พฤษภาคม 2556

อสังหาฯรุ่ง เครื่องใช้ไฟฟ้าขายดี+อากาศที่ร้อน

      

อสังหาฯ รุ่งดันเครื่องใช้ไฟฟ้าขายดี



นางสาวสอางทิพย์ อมรฉัตร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เพาเวอร์บาย จำกัด ศูนย์จำหน่ายเครื่องใช้ไฟฟ้า สินค้าไอที และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ครบวงจร "เพาเวอร์บาย" เปิดเผยว่า สำหรับภาพรวมกำลังซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าในไตรมาส 2 จะได้รับแรงจากธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ทำให้เกิดความต้องการสินค้าประเภทเครื่องใช้ไฟฟ้าตามมา ประกอบกับช่วงนี้อากาศร้อนทำให้ยอดขายเครื่องปรับอากาศผ่านร้านเพาเวอร์บายช่วงเดือน ม.ค.-มี.ค.ที่ผ่านมา เติบโตสูงถึง 45% ซึ่งโตกว่าตลาดรวมที่โตเพียง 15% และเชื่อว่าช่วงเดือน เม.ย.นี้ จะเติบโต 50%.
                                            

หนังสือพิมพ์ไทยโพสต์ -- พฤหัสบดีที่ 25 เมษายน 2556